Lettergrootte
Een bord met “Beschikbaar” buiten een huis in de CBH Homes Calvary Springs-gemeenschap in Nampa, Idaho op 19 oktober 2021. Geen stad illustreert beter de manie van de Amerikaanse huizenmarkt uit het Covid-tijdperk dan Boise, Idaho, waar de prijzen met meer dan 30% over het afgelopen jaar.
Kyle Green / Bloomberg
Over de auteur: Ken Shinoda is portefeuillebeheerder bij Jeffrey Gundlach en Andrew Hsu van het DoubleLine Total Return Bond Fund.
Als belegger in Mortgage Backed Securities houd ik de Amerikaanse vastgoedmarkt in de gaten. Een paar jaar na het begin van mijn carrière zag ik deze sector van dichtbij in het epicentrum van de wereldwijde financiële crisis, een episode van verschrikkelijke vernietiging maar ook van buitengewone kansen. Al heel vroeg leerde ik om altijd uit te kijken naar de volgende bubbel of de volgende crash. De huizenprijzen stegen op 31 oktober met 19% op jaarbasis, na een recordwinst van 20% in 12 maanden tot eind augustus. Sommige marktspelers zien weer een vastgoedbubbel. Dit kan in sommige gebieden het geval zijn. Lokale markten die huizenkopers uit Amerika’s meest dichtbevolkte en door epidemieën getroffen steden hebben verwelkomd, kunnen afkoelen als mensen beseffen dat Gotham niet dood is en terug naar kantoor gaan. Ik denk echter dat de prijzen nationaal waarschijnlijk hoger zullen stijgen.
Dezelfde krachten die de huizenprijzen ondersteunden door de economische schok van de Covid-19-pandemie en die in feite het aanhoudende herstel aanwakkerden, blijven vandaag van kracht. De demografische vraag naar eengezinswoningen blijft sterk terwijl het aanbod extreem laag is. De betaalbaarheid is, ondanks de verzengende stijging van de huizenprijzen, nog steeds redelijk.
De pandemie heeft in de bedrijfswereld gewerkt als een “grote versneller” en heeft geleid tot een radicale digitalisering van interne activiteiten, toeleveringsketens en klantrelaties. Ook op de woningmarkt is The Great Accelerator in actie gekomen. De effecten van Covid-19 versnelden de verschuiving van huren naar kopen voor veel mensen die aan de zijlijn waren achtergelaten. De vorming van nieuwe huishoudens, ook door ouders van jonge kinderen, had bij een groot deel van de bevolking al de wens naar meer woonruimte verankerd. Toen kwamen de Covid-19 en de sluitingen van werkplekken. Bedrijfsleiders maakten al snel een religie van de voordelen, laat staan de noodzaak, van hybride werken en thuiswerken. De WFH heeft de demografische vraag van millennials naar eengezinswoningen versneld.
De vorming van nieuwe huishoudens, de belangrijkste motor van de vraag naar woningen, zal niet snel verdwijnen. Van 2019 tot 2029 zullen de meeste millennials (mensen geboren tussen 1981 en 1996) overstappen naar de leeftijdsgroep 35-44 jaar. Dit is de ideale leeftijd om een eerste huis te kopen. De grootste generatie sinds de babyboomers, Amerikaanse millennials vertegenwoordigen een bevolking van 72,1 miljoen. Met het huidige eigenwoningbezit van 65,4% betekent dit een sterke vraag naar woningen.
Het aanbod van eengezinswoningen was aan het begin van de pandemie en de rest historisch laag. In januari 2020 stond de voorraad bestaande en nieuwe woningen te koop op 1,6 miljoen woningen. Ter vergelijking: in de zomer van 2007 bedroeg de piek van het aantal te koop staande woningen 3,9 miljoen woningen. Sindsdien is de bevolking van de VS met 31 miljoen gegroeid. De voorraad staat momenteel op 1,5 miljoen. De nieuwbouw van woningen wordt weliswaar hervat, maar wordt vertraagd door tekorten aan materialen en arbeidskrachten.
Betaalbaarheid is een functie van inkomen, hypotheekrente en huizenprijzen. Hieruit kan men de gemiddelde maandelijkse hypotheekbetaling van het gemiddelde huishouden en het percentage van die betaling van het maandelijkse gezinsinkomen berekenen.
Op het hoogtepunt van de huizenzeepbel in 2006 bedroeg de mediane huizenprijs in de Verenigde Staten $ 230.300 met een 30-jarige vaste hypotheekrente van 6,76%, uitgaande van een aanbetaling van 20%. De maandelijkse betaling op deze hypotheek was $ 1.196 of 29,8% van het $ 4.071 maandinkomen dat een tweepersoonshuishouden genereert bij de mediaan. Tegenwoordig zijn de huizenprijzen met meer dan 53% gestegen met een mediane prijs van $ 353.900, maar het gezinsinkomen is met 40% gestegen en de hypotheekrente is gehalveerd tot 3,07%. Het gaat om een maandelijkse betaling van $ 1.204, ofwel 21,4% van het huidige mediane maandinkomen van $ 5.627. De hypotheekrente zal naar verwachting bijna verdubbelen om weer betaalbaar te worden in 2006. Kortom, de betaalbaarheid van woningen is nog steeds hoger dan de historische gemiddelden van de jaren tachtig en negentig (28,1% van het maandinkomen), toen de hypotheekrente veel hoger was.
Hypotheekrentespeculatie verdient een uitweiding over de Federal Reserve. Fed-voorzitter Jerome Powell heeft de aankopen door centrale banken van Amerikaanse staatsobligaties en door hypotheek gedekte effecten van het agentschap teruggeschroefd. We zouden een stijging van de rente kunnen extrapoleren, synoniem met een daling van de obligatiekoersen als gevolg van de daling van de activa-aankopen, maar dat zou naïef zijn. Elke keer dat de Fed begon te verlagen, daalden de langetermijnrentes omdat de obligatiemarkt een tragere groei verwachtte als gevolg van een minder accommoderend monetair beleid. Deze keer is het niet anders. Let op de daling van het rendement op 30-jaars Amerikaanse staatsobligaties ten opzichte van de intraday high yield van 2,5% op 16 maart.
Niets van dit alles rechtvaardigt zelfgenoegzaamheid. Verschillende indicatoren wijzen er inderdaad op dat de lange rente hoger zou moeten zijn. Maar de betaalbaarheid staat ver af van de gemiddelden van de jaren tachtig en negentig, met ongeveer 28% van het inkomen, toen de hypotheekrente veel hoger was. De vastgoedprijzen, gemeten aan de hand van nationale indexen, lijken niet bedreigd door een renteverlaging door de Fed.
Dat gezegd hebbende, niet alle regio’s en alle metro’s zijn hetzelfde. Vastgoed ging altijd over ‘locatie, locatie, locatie’. Onder de recordprijsgroei die wordt samengevat in nationale gemiddelden, blijft er een spreiding tussen geografische markten. Metro’s zoals Phoenix, Tampa en Miami zijn jaar op jaar met meer dan 25% gestegen, terwijl Chicago en Minneapolis met minder dan 13% zijn gestegen.
De “Covid Metro’s” kunnen onderhevig zijn aan vertragingen, zelfs aan een regelrechte correctie. Huizenkopers zijn massaal naar magische vakantiebestemmingen gekomen, zoals Boise, Idaho; Cape Cod, Massachusetts; en Truckee, Californië met de verwachting dicht bij de natuur te leven, zonder te hoeven werken. Misschien ruilen ze ooit het karwei van het dagelijkse woon-werkverkeer in voor een VR-bril en de metaverse, maar de wereld van vandaag herinnert mensen aan het kantoor, in ieder geval parttime. Covid-metro’s vertonen al tekenen van zachtheid. Hoewel deze markten al dan niet in waarde dalen, liggen de appreciatietijden van 20-30% naar alle waarschijnlijkheid achter de rug.
Samenvattend: de huizenprijzen zijn aanzienlijk gestegen, maar de betaalbaarheid is nog steeds beter dan het historische gemiddelde, en de dynamiek van vraag en aanbod wijst op aanhoudende veerkracht voor woningen in de Verenigde Staten. Veel succes aan mijn millennials die op zoek zijn naar hun eerste huis, en een goede gezondheid en geluk voor jullie allemaal in het nieuwe jaar.
Gastcommentaren zoals deze zijn geschreven door auteurs buiten de redactiekamer van Barron’s en MarketWatch. Ze weerspiegelen de opvattingen en meningen van de auteurs. Dien opmerkingen en andere opmerkingen in bij ideeën@barrons.com.