Wall Street versterkt op de vastgoedmarkt

Een van de best presterende activaklassen dit jaar is residentieel vastgoed. Volgens de meeste vastgoedindices, zoals de Federal Housing Finance Agency (FHFA) of Case-Shiller, steeg de stijging van de huizenprijs van 18,5% naar 19,5%. Hoewel dit cijfer lager is dan de stijging van 24% sinds het begin van het jaar in de S&P 500, was het toch een prima jaar voor de huizenprijzen.

Professioneel beheerd geld overstroomt huurruimte

Omdat individuele eigenaren onroerend goed te huur kopen, hebben we ook veel professioneel geld in de koop-huurruimte zien binnenkomen. Investeringsreus Zwarte rock (NYSE: BLK) kocht Home Partners of America voor $ 6 miljard. Andere grote investeringsmaatschappijen hebben geld ingezameld om huurwoningen te kopen.

Voor institutionele fondsbeheerders is deze strategie behoorlijk aantrekkelijk omdat ze huuropbrengsten op onroerend goed genereren, afschrijvingen aftrekken (die de belastingen kunnen verlagen) en profiteren van de stijging van de huizenprijzen. Ik heb onlangs een artikel geschreven over de Single Family Rental Real Estate Investment Trust (REIT) 4 Amerikaanse huizen te huur (NYSE: AMH), waar ik uitlegde hoeveel waardering van de huizenprijzen heeft toegevoegd aan de intrinsieke waarde van het bedrijf.

Bron afbeelding: Getty Images.

De overheid gaf instellingen even een voorsprong

Interessant is dat institutionele beleggers in de eerste helft van 2021 een voorsprong kregen op meer traditionele moeders en eigenaren. FHFA bestelde door de overheid gesponsorde entiteiten Fannie mae en Freddie Mac om hun door vastgoedbeleggingen gedekte leningen te beperken.

Gezinsinvesteerders zijn sterk afhankelijk van leningen van Fannie en Freddie om de aankoop van onroerend goed te financieren. Deze limieten hebben deze hypotheken op vastgoedbeleggingen zeldzaam en duur gemaakt. Grote instellingen zoals BlackRock of American Homes 4 Rent hebben veel andere manieren om investeringskapitaal aan te trekken. Uiteindelijk hebben Fannie en Freddie de limieten omgekeerd en het speelveld tussen instellingen en individuen gelijk gemaakt.

De wiskunde van huurinvesteringen

Aangezien de stijging van de huizenprijzen is toegenomen met hoge procentuele groeipercentages, zijn de huren gevolgd, waarbij sommige schattingen van appartementen met één en twee slaapkamers met respectievelijk 21% en 17% stegen ten opzichte van een jaar geleden.

Vanuit investeringsoogpunt hebben huurwoningen dus een kapitalisatiegraad van ongeveer 7% per jaar, wat het gemiddelde is van de laatste 10 jaar. Het onroerend goed genereert dus een inkomen van ongeveer 7% per jaar, en dit inkomen stijgt met 19%, net als het onderliggende onroerend goed. Als het een aandeel zou zijn, zou een appartement met één slaapkamer een rendement van 7% kunnen hebben (met andere woorden, een koers-winstverhouding van 14 keer) en de winst met 21% per jaar kunnen verhogen.

Gerenommeerde belegger Peter Lynch keek naar de winstgroei en de K/W van een aandeel en combineerde deze tot de PEG-verhouding (ofwel koers/winst/groei). Deze huurwoning zou een K/W van 14 hebben en een groeipercentage van 21%, d.w.z. een PEG-ratio van 14 gedeeld door 21 of 0,67. Lynch heeft zich gericht op aandelen met PEG-ratio’s van minder dan 1, dus de 0,67-ratio zou een duidelijke koop zijn.

Thuishacken, flippen en passief inkomen

De huurruimte wordt nog steeds gedomineerd door familiale investeerders die van plan zijn om op dit passieve inkomen te vertrouwen als aanvulling op de sociale zekerheid bij pensionering. Een andere geweldige strategie is het hacken van huizen, waarbij een belegger een woning met meerdere eenheden koopt, één eenheid bewoont en huur int van de andere eenheden, wat de kosten van levensonderhoud van de belegger drastisch kan verlagen.

Ten slotte zien we veel fix-and-flip-investeerders, maar stijgende prijzen voor materialen en arbeid maken deze strategie riskant voor beleggers die geen kasstroomreserve van zes tot twaalf maanden hebben om op te vertrouwen totdat het onroerend goed is verkocht. .

Zolang de aandelenmarkt duur blijft en obligaties schamele rendementen opleveren, zal residentieel vastgoed een populair vehikel blijven voor beleggers die op zoek zijn naar groei en inkomen.

Dit artikel vertegenwoordigt de mening van de auteur, die het misschien niet eens is met de “officiële” aanbevelingspositie van een premium Motley Fool-adviesdienst. We zijn bont! Het uitdagen van een beleggingsthese – zelfs een van onze eigen – helpt ons allemaal kritisch na te denken over beleggen en beslissingen te nemen die ons helpen slimmer, gelukkiger en rijker te worden.

Leave a Comment