San Diego moet zijn vastgoedprobleem nog oplossen – Voice of San Diego

Linksboven met de klok mee: 101 Ash St., een voormalige Residence Inn in Mission Valley, en de Pechanga Arena. / Foto’s door Adriana Heldiz en Megan Wood

Er was geen politieke fanaat in San Diego die zou beweren om het jaar te beginnen dat de stad een indrukwekkend vastgoedrecord heeft.

Toch is de stad er op de een of andere manier in geslaagd nieuwe en andere manieren te vinden om de omvang van haar problemen met het kopen, huren en ontwikkelen van onroerend goed aan het licht te brengen.

Alleen in 2021: de voortdurende poging van de stad om de sportarena te herontwikkelen, stuitte twee keer op een belangrijke hindernis. Zijn kapitaalhuur voor een wolkenkrabber in het centrum crimineel gebied betreden. Deze besteedde $ 15 miljoen aan de renovatie van een gebouw dat niet van hem is zodat hij daar vier jaar later brandweerwagens kon repareren de verhuur van het gebouw Voor dit doeleinde. Gekozen leiders kwamen erachter dat een hotel dat was gekocht door het huisvestingsbureau met lage inkomens dat was opgericht door de stad waar ze toezicht op houden, was gemaakt met de hulp van een makelaar die een vermeend crimineel belangenconflict had – en het bureau kocht het hotel op het hoogtepunt van de pandemie, terwijl ik de prijs van het hotel vaststelde alsof de pandemie nooit had plaatsgevonden.

Deze onthullingen volgden op beslissingen die vóór het huidige gemeentebestuur waren genomen. Het omgaan met deze mislukkingen was echter een belangrijk onderdeel van het eerste jaar van burgemeester Todd Gloria.

De gevolgen van de terugkerende fouten van de stad hebben het hele jaar door plaatsgevonden. De rechercheurs van de officier van justitie een inval gedaan bij de voormalige vastgoedadviseur van de stad over het nog steeds lopende Ash St.-schandaal in 101. Voormalig burgemeester is gevallen ook voor rechtszaken die hiermee verband houden. Een vernietigend rapport van de stadsrevisor ontdekte dat de stad routinematige overheidsprocedures had genegeerd in zijn $ 230 miljoen acquisitie van onroerend goed, resulterend in stijgende kosten en onderbenutte eigendommen. de stadsadvocaat klaagde de makelaar aan die de San Diego Housing Commission hielp een hotel te kopen van een bedrijf waarin het heeft geïnvesteerd, een zaak die in januari voor de rechter komt.

Het jaar werd echter gekenmerkt door twee verschillende mislukkingen bij een groot stadsinitiatief dat de nadruk legde op het onvermogen van de stad om het land dat ze bezit en het land dat ze wil bezitten of verbeteren, te beheren.

In maart kreeg de poging van de stad om de Sports Arena te herontwikkelen een eerste klap. Ministerie van Volkshuisvesting in Californië zegt dat de stad een staatswet negeerde in 2020, toen hij een ontwikkelaar uitkoos om duizenden huizen te bouwen en de arena te herbouwen of te renoveren zonder eerst de 50 hectare grond in eigendom van de stad aan te bieden aan ontwikkelaars van betaalbare woningen. Het grootstedelijke openbaar vervoernetwerk erin geslaagd om dezelfde wet niet te negeren tijdens zijn eigen herontwikkelingsinspanningen. Gloria moest het proces opnieuw beginnen.

Dat deed hij – en toen de stad deze maand geleerd – en dezelfde dag de biedingen waren verschuldigd uit dit opnieuw gelanceerde proces – dat hij een andere staatswet heeft overtreden toen hij een maatregel op de peiling van 2020 plaatste om de hoogtelimiet in het hele Midway-gebied te verwijderen, volgens een uitspraak van rechter Katherine Bacal van het Superior Court. De gemeente gaat in beroep tegen de beslissing. Het verwijderen van de hoogtelimiet werd gezien als een belangrijk onderdeel van de gezamenlijke inspanningen van de stadsplanning en vastgoedafdelingen. om Sports Arena opnieuw te lanceren sinds 2018. Gloria maakte vorige week bekend dat de stad ook dit proces nieuw leven inblaast. Intussen wachtten de bieders van Sports Arena.

Penny Maus, directeur van de afdeling vastgoed- en luchthavenbeheer van de stad, zei dat ze de baan in maart aannam en een vergelijkbare functie in de haven van San Diego met open ogen achterliet.

“Als ik eraan dacht om naar deze baan te zoeken, zeiden mensen: ‘Ben je gek? Kijk wat daar gebeurt. Lees je het nieuws niet?’ “Zei ze in een interview. “Ik zie het als een kans. Ik wil deel uitmaken van de oplossing. Hier kom ik vandaan.

In het auditrapport van juli stond dat de stad worstelde omdat de structuur ervan niet duidde op de rol die verschillende personeelsleden zouden moeten spelen, wat het routinematig verzuimde om elementaire due diligence uit te voeren die hogere kosten met zich meebracht na de aankoop van het onroerend goed en die besluitvormers niet deden of onvoldoende toezicht kon uitoefenen omdat het vorige bestuur geen volledige of volledige informatie over belangrijke transacties heeft verstrekt. Volgens de audit ontbrak het de stad aan een coherente vastgoedstrategie, waardoor ze verspreide beslissingen kon nemen zonder duidelijke prioriteiten, en vaak deed ze dat zonder volledige economische analyses.

“Over het algemeen ontdekten we dat een ernstig gebrek aan beleid en toezicht ervoor zorgde dat de stad belangrijke stappen in het aanbestedingsproces miste of oversloeg, en dat het vorige stadsbestuur belangrijke informatie over de aankoop van gebouwen kon weglaten of verdraaien wanneer deze aan de gemeenteraad werd gepresenteerd. en het publiek”, aldus de audit.

De controle wees uit dat de fouten die werden onderzocht zich hadden voorgedaan onder het vorige bestuur, maar dat het nieuwe bestuur aanvankelijk niet alle veranderingen omarmde die de stad moest doorvoeren om te voorkomen dat ze opnieuw zouden gebeuren. Het stadspersoneel verzette zich tegen de implementatie van een checklist voor beste praktijken voor elke acquisitie, adviseerde de onafhankelijke budgetanalist voorafgaand aan nieuwe acquisities waarop ze zich richtten voordat ze onderhandelingen startten, en bevestigde dat de aannemers die ze vertrouwen de economische onthullingen hadden gedaan die nodig waren om potentiële conflicten te voorkomen en een onafhankelijke taxatie van eigendommen alvorens een prijs te accepteren.

In september veranderde het stadspersoneel echter van koers nadat de auditcommissie van de gemeente haar reactie op het rapport had bekritiseerd. Maus, in een nota van 7 september, vertelde de accountantskantoor de vastgoedafdeling zou de aanbevolen wijzigingen volledig doorvoeren. Het stadsadvocaat, dat ook bekritiseerd werd in de audit, handhaafde zijn kritiek dat de audit een “onvolledig onderzoek” was, hoewel het ook instemde om enkele wijzigingen door te voeren.

Maus zei dat zijn kantoor nu het vastgoedbeleid van de stad volledig herschrijft, inclusief de aanbevelingen van de accountant. Dit omvat het herschrijven van het gemeentebeleid dat betrekking heeft op de onroerendgoedactiviteiten van de stad, maar Maus zei dat ze ook elk van de verschillende onroerendgoedbeleidslijnen opsommen waarop de afdeling heeft vertrouwd om ze te herschrijven en te consolideren.

Ze zei dat het ministerie had gehoopt de wijzigingen voor het einde van de zomer door het proces van de raadscommissie te kunnen presenteren.

Het formaliseren van het aanbestedingsproces, zei Maus, zal het voor de raad gemakkelijker maken om toezicht te houden op stadsbeslissingen.

“De veranderingen die door de audit worden aanbevolen en waarvan ik eerlijk gezegd denk dat het gewoon goede praktijken zijn, zullen het bestuur de tools geven om te kunnen zien of we bepaalde beoordelingsniveaus wel of niet doen, ze kunnen zeggen ‘je doet het niet’. Hij zei niet: ‘Doe niet zo’n studie, waarom niet?’ zei ze.

Ook de vastgoedafdeling boekte dit jaar enkele overwinningen, aldus Maus. Hij voltooide een bouwproject van $ 10 miljoen op Montgomery Field, de luchthaven van Kearny Mesa, die eigendom is van de stad, en keurde een herontwikkeling van de luchthaven van $ 16 miljoen goed, bijvoorbeeld met een nieuwe huurovereenkomst van 40 jaar.

Maar het ministerie zal zijn spraakmakende problemen moeten aanpakken.

Terwijl de herontwikkeling van de sportarena in het ongewisse is, zal de stad de komende drie maanden onderhandelen met de vijf teams die een bod op het pand hebben ingediend voordat de rechterlijke uitspraak het concept in gevaar brengt. Maus zei dat de stad terug zal gaan naar elk project voor aanvullende gegevens, zodat ze elk project op een vlak perceel kunnen vergelijken. Het beroep van de stad tegen het besluit om de hoogtelimiet op te heffen zal in de tussentijd vorderen, en Gloria heeft aangekondigd dat de stad de milieubeoordeling zal uitvoeren die ze niet in 2020 heeft gedaan, wat volgens de rechter noodzakelijk was voordat ze voor de kiezers verscheen.

“In onze review zeiden we dat de uitkomst van Measure nog steeds onzeker was, dus elke reactie kwam met wijd open ogen”, zei ze.

De rechtszaken – en mogelijke schikkingen – gaan door op Ash Street 101, evenals het strafrechtelijk onderzoek en de daaruit voortvloeiende politieke gevolgen, evenals de behoefte aan stadskantoren die in de eerste plaats tot de deal hebben geleid.

En bouwbedrijven hebben biedingen ingediend voor de herbouw van het Othello Avenue-magazijn dat de stad wil ombouwen tot een onderhoudswerf voor de brandweerwagens van de stad. De bouw zou begin 2022 kunnen beginnen en zal naar verwachting tot anderhalf jaar duren.

“Wat er in het verleden ook is gebeurd, we gaan vooruit”, zei Maus.

Leave a Comment