Fitch Ratings over de liquiditeit van Chinese vastgoedontwikkelaars, schuldencrisis

De noodlijdende Chinese ontwikkelaar Evergrande staat op het punt te mislukken. Dit is waarom het belangrijk is

De verkoop van woningen daalde samen met het vertrouwen van de huizenkoper. De woningverkopen naar waarde daalden met 16,31% ten opzichte van een jaar geleden in november, een vijfde maand van daling. De prijzen van nieuwe huizen daalden met 0,3% ten opzichte van de voorgaande maand, de grootste daling sinds februari 2015, volgens Reuters.

Fitch zei in zijn rapport dat in een ernstig scenario waarin de verkoop van woningen met 30% daalt, 12 of ongeveer een derde van zijn 40 beoordeelde ontwikkelaars een negatieve cashflow zouden kunnen hebben. In het basisscenario van Fitch – een minder ernstig scenario – zou een daling van de woningverkopen met 15% kunnen leiden tot een kastekort van ongeveer 13% van de beoordeelde ontwikkelaars.

Chinese ontwikkelaars worden in het eerste kwartaal geconfronteerd met $ 19,8 miljard aan in Amerikaanse dollar luidende offshore-obligaties en $ 18,5 miljard in het tweede, schatten analisten van Nomura in een recente notitie. Dat bedrag in het eerste kwartaal is bijna het dubbele van de 10,2 miljard dollar in de looptijden van het vierde kwartaal, aldus analisten.

Volgend jaar zullen vastgoedontwikkelaars naar verwachting te maken krijgen met een nog hoger aantal looptijden van obligaties.

Met name ontwikkelaars met een rating van “B” of lager zullen met toenemende druk worden geconfronteerd om offshore-schulden terug te betalen, waarbij offshore-obligaties die in 2022 vervallen of opeisbaar zijn, hogere hoofdsommen hebben dan in 2021, zei Fitch. Met converteerbare obligaties kunnen hun houders de emittent dwingen de obligatie vóór de vervaldatum af te lossen.

Een “B”-rating betekent dat er een aanzienlijk risico op wanbetaling bestaat, maar dat er een beperkte veiligheidsmarge blijft.

Verborgen schuld verhoogt de druk op de liquiditeit

Naarmate de schuldencrisis vorderde, rees er ook twijfel over het gebrek aan transparantie over de werkelijke omvang van de verantwoordelijkheden van ontwikkelaars.

“Sommige worstelende kredieten in de afgelopen maanden hebben ook twijfel doen rijzen over de transparantie van bedrijfsinformatie en voorwaardelijke verplichtingen”, zei Fitch.

Een voorbeeld was Fantasia, dat een geheime privéverplichting had in de financiële rapporten van het bedrijf die Fitch in oktober benadrukte.

Leer meer over China van CNBC Pro

“De opkomst van ‘verborgen particuliere schulden’ verergert de liquiditeitsproblemen, vooral voor ontwikkelaars met een lagere rating met grote looptijden voor obligaties in het verschiet,” zei Fitch vorige week in het rapport.

Dergelijke verborgen schulden omvatten niet-openbaar gemaakte schulden en garanties voor leningen van joint ventures, geassocieerde ondernemingen en andere derde partijen die ontwikkelaars in staat stellen om de Chinese schuldlimieten met “drie rode lijnen” te omzeilen, aldus Fitch.

Dit beleid beperkt hefboomwerking tot de cashflow, activa en kapitaalniveaus van een bedrijf, en is bedoeld om ontwikkelaars te dempen na jaren van groei die wordt gevoed door buitensporige hefboomwerking.

Problemen met ontwikkelaars kunnen binnenkort verdwijnen

Vooruitkijkend verwachten analisten niet dat de marktomstandigheden die ontwikkelaars verontrusten, pas volgend jaar zullen afnemen.

Guangzhou Evergrande voetbalstadion in aanbouw in Guangzhou, de Chinese provincie Guangdong, 17 september 2021

STR | AFP | Getty Images

Monica Hsiao, oprichter en chief investment officer bij Triada Capital, zei dat ze in de eerste helft van volgend jaar een “daling” verwacht voor Chinese hoogrentende obligaties, voornamelijk vastgoedobligaties.

“Omdat de markt echt wacht om te zien of de pijngrens van de regering voor verdere beleidsversoepeling wordt bereikt, en een groot deel van de markt denkt dat dit in het eerste kwartaal zal zijn”, zei ze vrijdag op CNBC’s “Street Signs Asia”.

Eerder deze maand nam het vertrouwen van beleggers in de vastgoedsector toe naarmate het monetaire beleid van China zich in de richting van versoepeling beweegt. De centrale bank verlaagde voor de tweede keer dit jaar de reserveverplichting, oftewel de hoeveelheid liquiditeit die banken als reserves moeten aanhouden, waardoor 1,2 biljoen yuan (282 miljard dollar) vrijkwam om de economie te stimuleren.

Fitch voegde eraan toe dat de werkomgeving voor Chinese ontwikkelaars moeilijk zal blijven en dat een “aanzienlijk herstel van de financierings- en markttoegangsvoorwaarden” pas in de tweede helft van 2022 zal plaatsvinden.

– Evelyn Cheng van CNBC heeft bijgedragen aan dit rapport.

Leave a Comment