Het vastgoedjaar van Seattle: historisch, record en zorgwekkend

Dit jaar was een recordjaar, historisch en soms behoorlijk verontrustend voor onroerend goed in Seattle. Maar wat waren de belangrijkste trends van 2021 en wat helpen ze ons te voorspellen voor 2022?

Terwijl het jaar net zo vreemd eindigt als het vorige, heeft onroerend goed opnieuw records gebroken in het hele land. De pandemie woedt en in Amerika is het concept van thuiswerken voor veel werknemers verschoven van een tijdelijke maatregel naar een permanente. Deze trend is veranderd waar, hoe – en misschien wel het belangrijkste, waarom – mensen huizen kopen in dit land.

De combinatie van virusgebonden koopgedrag van huizen, een volatiele aandelenmarkt, lage rentetarieven, een tekort (en opgedreven prijzen van) bouwmaterialen, stijgende huizenprijzen, algemene inflatie en een groeiende ongelijkheid in de verdeling van rijkdom is toegevoegd. tot een gek, ongekend jaar voor onroerend goed – en dat omvat veel de markt van Seattle.

Prijzen


Volgens een studie gepubliceerd door Seattle Redfin, werd het typische Amerikaanse huis verkocht voor bijna $ 400.000, een stijging van 24,4% ten opzichte van 2020. In Seattle werd het typische huis verkocht voor $ 725.000, iets minder dan 3% meer dan vorig jaar.

Het klinkt misschien niet als veel, maar bedenk dat 2020 het eerste jaar van de pandemie was en dat het gedrag van de vastgoedmarkt tegen die tijd drastisch is veranderd. Om het effect te zien van de pandemie, die de markt duidelijk nog steeds treft, zijn vergelijkingen met de markten in Seattle in 2019 en daarvoor meer verhelderend – zoals die gepubliceerd in de Seattle Times, op basis van de Case-Shiller Index.

Deze grafiek, gebaseerd op de Case-Shiller-index, geeft een beter beeld van de opmerkelijke stijging van de vastgoedwaarden sinds vóór de pandemie.

Het weer in Seattle

De prijsstijging sinds 2019 is behoorlijk spectaculair.

Overigens heeft dit jaar in sommige delen van Seattle geleid tot dubbelcijferige stijgingen: de eindejaarsblog van Norada Real Estate Investment vertelt ons dat in “de kaartregio’s Eastside en Southeast King County de prijzen met meer dan 26% zijn gestegen in vergelijking met afgelopen jaar “.

Wat drijft de prijzen op? En gaan ze in 2022 omlaag? Om dit te beantwoorden, moeten we andere marktindicatoren in overweging nemen.

Voorraad

Redfin meldde dat in het hele land “het woningaanbod tot een historisch dieptepunt is gedaald – er stonden in juni slechts 1,38 miljoen woningen te koop, een daling van 23% op jaarbasis”. Overal in het land is het aanbod groter dan de vraag.

Bedenk dat sinds 2010 de bevolkingsgroei van Seattle met bijna 19% is toegenomen, wat het volgens de US Census de snelst groeiende stad van de 50 grootste steden van het land maakt.

De belangrijkste kusthaven van Seattle.

De belangrijkste kusthaven van Seattle.

Soltan Frédéric / Getty Images, Getty Images

Voeg aan deze toestroom de factoren toe van een technologiemarkt die de op één na hoogste salarissen van het land betaalt. De marktprestaties in Seattle hebben gelijke tred gehouden met de groeiende connectie met grote technologie:

“In de afgelopen 10 jaar heeft Amazon meer dan vertienvoudigd in de stad Seattle, van ongeveer 4.000 werknemers in zijn geboorteplaats tot meer dan 45.000”, schreef Norada Real Estate Investments. “In dezelfde periode daalde de mediane prijs van huizen in de stad van $ 420.000 naar $ 720.000, volgens Northwest MLS.”

Big tech is veel geld, en Seattle is als stad voor de tech-industrie naar de tweede plaats gezakt, achter Silicon Valley.

Big tech is veel geld, en Seattle is als stad voor de tech-industrie naar de tweede plaats gezakt, achter Silicon Valley.

Kmatta / Getty Images, Getty Images

Dagen op de markt

Redfin meldde dat een typisch huis in de Verenigde Staten in slechts 15 dagen werd verkocht, “de laagste mediane dagen op de markt in de geschiedenis en een daling ten opzichte van 39 dagen in juni 2020”. Ruim 60% van de Amerikaanse huizen werd binnen twee weken van de markt gehaald. In Seattle werd dat aantal gehalveerd: het typische huis in Seattle was in slechts zeven dagen verkocht.

Biedoorlogen

Het lage aantal dagen op de markt correleert met een recordaantal te hoge biedingen dit jaar. Waarom zou je een huis op MLS laten staan ​​als iemand je 20%, 30% of 50% meer biedt dan op de eerste dag om je aanbiedingen te vragen? Uit gegevens van Redfin blijkt inderdaad dat landelijk meer dan de helft van de woningen boven de catalogusprijs werd verkocht: “56,5% van de woningen werd in 2021 boven de catalogusprijs verkocht”, 29,6% meer dan in 2020.

Maar hoe zit het met Seattle? Na de aanvankelijke bevriezing van het virus op onroerend goed in 2020, escaleerden biedingsoorlogen en tegen het einde van dit jaar was bieden een gebruikelijk kenmerk van huizenverkopen. Dit jaar escaleerden de biedingsoorlogen. In Seattle werd in 2021 55,7% van de woningen boven de verkoopprijs verkocht.

de luxe markt

Luxe huizen hebben uiteraard een flink prijskaartje, maar de pandemie heeft een premie op die bestaande premie gelegd. Doordat deze woningen kenmerken bevatten zoals enorme ruimtes, kantoren, gymzalen, woningen/landgoederen, grote kavels met exterieurkenmerken zoals zwembaden en sportvelden, en vaak aan of nabij de waterkant zee en/of open land liggen, kunnen ze een heiligdom aanbieden. En de opsluiting kan best aangenaam zijn in een heiligdom.

Uit gegevens van Redfin blijkt dat “de mediane verkoopprijs van luxe huizen in de Verenigde Staten jaar op jaar met 25,8% is gestegen om op nationaal niveau 1.025.000 dollar te bereiken”. In Seattle verkocht het typische luxe huis 12,58% meer dan het jaar ervoor, en in die markt ging de hoogste prijs van allemaal naar het eigendom aan het water. De verkoopprijs van luxe eengezinswoningen in King County is sinds 2019 met wel 50% gestegen en de duurste condo-verkopen in 2021 hadden uitzicht op het water of op het water.

17 verhaal "Groot wiel" bij Pier 57, Seattle Waterfront, Seattle, WA, VS

17 verdiepingen tellend “Reuzenrad” bij Pier 57, Seattle Waterfront, Seattle, WA, VS

Stuart Westmorland / Getty Images, Getty Images

Wat is er nieuw voor 2022?

We verwachten hetzelfde in 2022. Tenzij de Fed de hypotheekrente aanzienlijk verhoogt, tenzij het aanbod plotseling de vraag overtreft, en natuurlijk, behoudens (een nieuwe) onvoorziene ramp, is het onwaarschijnlijk dat de markt in Seattle het komende jaar zal afkoelen.

Anna Marie Erwert schrijft zowel vanuit het perspectief van de huurder als de nieuwe koper, die beide statussen (eindelijk) heeft bereikt. Ze richt zich op nationale vastgoedtrends en is gespecialiseerd in de San Francisco Bay Area en de Pacific Northwest. Volg Anna op Twitter: @AnnaMarieErwert.



Leave a Comment