Les agents immobiliers de Shanghai sont en difficulté. Les acheteurs ne s’en soucient pas.

SHANGHAI – Pendant cinq mois consécutifs, Cai Hongjia n’a pas conclu une seule transaction, une période « sans précédent » dans sa carrière de dix ans en tant qu’agent immobilier.

Pour un ancien combattant comme elle, aucun accord ne signifie aucun revenu. « Aucune entreprise ne fournit de salaire de base aux agents seniors. Si les affaires continuent de ralentir, je partirai pour un autre travail », a-t-elle déclaré à Sixth Tone.

Les agents immobiliers à Shanghai disent que cela a été une année terrible. Dans un contexte de refroidissement du marché du logement et de mesures gouvernementales visant à décourager la spéculation immobilière, les ventes de maisons existantes ont chuté. En plus de cela, le gouvernement local s’efforce d’aider les acheteurs et les vendeurs à éviter complètement les agents en lançant une plate-forme de correspondance d’accords en ligne. C’est assez pour faire penser à quelqu’un à abandonner.

Cai n’est qu’un des millions d’agents immobiliers en Chine. Depuis la création des premières agences immobilières en Chine en 1998, le domaine est passé à plus de 1,58 million d’agents enregistrés en 2018. En 2020, le volume des échanges dans le secteur des agences immobilières a totalisé 11,5 billions de yuans (1,8 billions de dollars).

Lorsque le marché immobilier était en plein essor en 2015 et 2016, les principaux agents auraient rapporté plus d’un million de yuans par an. Il est largement considéré comme un moyen facile de s’enrichir, et l’entreprise a attiré un nombre croissant de diplômés universitaires, y compris des meilleures écoles.

Cai travaille pour Tospur, une agence immobilière basée à Shanghai. La société a déclaré dans une annonce d’embauche interne en avril qu’elle visait à ouvrir 2 000 centres d’ici la fin de cette année. En octobre, il n’en comptait que 300.

Les plans d’expansion de Tospur se sont heurtés de plein fouet aux efforts du gouvernement local pour refroidir le marché immobilier. Après la flambée des prix en 2020, les régulateurs sont intervenus cette année pour stabiliser le marché. En janvier, ils ont réprimé les « divorces tactiques » qui permettaient aux gens d’échapper à un plafond sur les résidences secondaires, et en juillet et août ont ajouté des limites de prix et des limites sur la façon dont la propriété pourrait être évaluée pour les hypothèques.

Cette combinaison de mesures a pratiquement gelé le marché – en octobre, seuls 13 000 logements existants se sont vendus à Shanghai, soit une baisse de 53 % en glissement annuel. Les ventes de logements neufs n’ont pas été affectées car l’offre est extrêmement réduite en raison des restrictions de construction.

Le ralentissement des ventes n’est pas la seule préoccupation des agents. Fin octobre, les autorités immobilières de Shanghai ont lancé un service en ligne pour aider à préparer les contrats. Le « réseau de signature de contrats main dans la main » du Shanghai Real Estate Trading Center offre aux acheteurs et aux vendeurs des outils pour conclure une affaire sans avoir recours à un agent. Pour le moment, cette plate-forme à Shanghai ne fournit qu’un service de signature de contrat sous forme standard. Mais dans la ville voisine de Hangzhou, une plate-forme similaire lancée en août propose des listes de maisons gratuites, une notarisation et un accès aux fournisseurs de prêts hypothécaires.

Supprimer les intermédiaires

Dans un secteur déjà pessimiste, certains agents font des comparaisons avec le secteur du tutorat universitaire, qui a été largement interdit plus tôt cette année dans le but de réduire la pression sur les enfants. « Beaucoup de gens se sont demandé si notre entreprise serait le prochain secteur de la formation universitaire. Rien n’est impossible si les autorités ont pris leur décision », a déclaré Cai. « Mais je pense personnellement que nos services sont toujours indispensables pour beaucoup. »

« Bien que nous fournissions beaucoup plus d’informations sur les appartements, nous offrons une marge de négociation très limitée sur les frais de commission. Le nouveau service en ligne signifie que les acheteurs et les vendeurs pourraient nous éviter dans leurs futures transactions s’ils parviennent à un accord », a-t-elle ajouté.

Huang Zhonghua, professeur spécialisé dans les études immobilières à l’Université normale de Chine orientale, a déclaré à Sixth Tone que le nouveau service est une réponse aux perceptions selon lesquelles le secteur immobilier fournit un service médiocre tout en prenant des commissions excessivement élevées.

« Les principales agences facturent aux vendeurs 1 % du prix et aux acheteurs 2 % supplémentaires. Les frais combinés de 3% sont généralement payés par les acheteurs dans la pratique – ce n’est pas une petite somme pour les ménages moyens, compte tenu des prix des maisons.

Lorsque vous achetez un appartement à Shanghai, 3%, c’est beaucoup. En 2019, Cheng Yuwei, 36 ans, a entendu parler d’un appartement de trois chambres à vendre dans le centre-ville de Shanghai pour 9 millions de yuans et a tenté de convaincre le propriétaire de conclure un accord sans agent. Cela lui aurait permis d’économiser plus d’un quart de million de yuans.

Cheng a déclaré qu’il avait prouvé qu’il était un fonctionnaire et qu’il avait une formation en droit, essayant de convaincre le propriétaire qu’il était digne de confiance et qu’il avait l’expertise pour organiser une vente.

Le propriétaire l’a d’abord refusé, affirmant qu’elle craignait qu’il n’utilise ses connaissances juridiques pour profiter d’elle. Finalement, Cheng a trouvé une petite agence qui a accepté de l’aider avec les papiers pour seulement 20 000 yuans.

“Compte tenu de la pratique courante selon laquelle les acheteurs doivent payer l’intégralité des frais de commission, en tant qu’acheteur, j’étais définitivement plus motivé pour effectuer les transactions sans utiliser les services d’un agent”, a-t-il déclaré à Sixth Tone. “Mais le vendeur est moins intéressé à le faire car il n’a pas besoin de payer de supplément, et il a un meilleur sentiment de sécurité si une agence prend la direction de l’ensemble du processus.”

Un vrai agent prend en photo une maison à vendre pour ses clients, à Shanghai, le 7 septembre 2021. IC

Un vrai agent prend en photo une maison à vendre pour ses clients, à Shanghai, le 7 septembre 2021. IC

Toujours en 2019, Yao Qin, un habitant de Shanghai, a réussi à acheter un appartement directement auprès du vendeur. « J’ai de la chance parce que ce n’était pas une grande année pour le secteur immobilier. Et le propriétaire était pressé de vendre son appartement », se souvient-elle.

Yao et le vendeur ont passé des heures à faire la queue dans les bureaux du gouvernement pour la signature de leur contrat, les examens fiscaux et autres documents. « Nous sommes allés ensemble au moins deux fois ainsi que seuls deux ou trois fois chacun. Ce n’était pas compliqué, mais cela prend beaucoup de temps car il y a toujours de longues files d’attente là-bas.

Yao a économisé jusqu’à 90 000 yuans sur son appartement de 3 millions de yuans en renonçant à un agent. « Il est déraisonnable pour les agences de facturer autant pour leurs services. Leur avantage, ce sont les informations qu’ils collectent, mais cela ne vaut pas autant d’argent.

« De plus, ce n’est pas une nouvelle que de nombreux agents manquent de crédibilité – il n’est pas rare de voir des agents de différentes sociétés se battre pour le droit de représenter un vendeur ; ils fabriquent des informations sur les acheteurs potentiels, essayant de déterminer le prix le plus bas qu’un vendeur est prêt à offrir, ou quelque chose de similaire », a ajouté Yao.

La réputation de l’industrie a également été mise à mal par le scandale. Plus récemment, en octobre, un acheteur de maison à Shenzhen est devenu viral avec une plainte selon laquelle un agent avait gonflé le prix d’une maison de luxe de 2,5 millions de yuans – de l’argent qui n’a jamais atteint l’acheteur. L’agence, Centaline Property, a nié toute responsabilité, affirmant que l’agent de la transaction avait déjà démissionné au moment de la plainte.

Le professeur Huang a déclaré que de telles escroqueries se produisent parce que les agents en Chine ne représentent ni le vendeur de l’appartement ni les intérêts de l’acheteur. « Ils ne représentent que leurs propres intérêts. Et leur but est de profiter des frais de commission. Donc, pour eux, la seule chose qu’ils gardent à l’esprit est de savoir comment ils peuvent conclure un accord le plus rapidement possible », a-t-il déclaré à Sixth Tone.

Le professeur a déclaré que pour l’instant, les transactions directes entre vendeurs et acheteurs peuvent représenter entre 20% et 30% de l’ensemble du marché du commerce d’occasion à Shanghai. « La plateforme Hand-in-Hand est loin de remplacer complètement les agents. Les gens, en particulier les vendeurs, n’y sont pas habitués. Mais une telle innovation de la part du gouvernement peut fournir une garantie pour de telles transactions et rassurer les vendeurs hésitants », a-t-il ajouté.

L’analyste Lu Wenxi de Centaline Property a déclaré qu’environ 25% de tous les échanges de biens d’occasion à Shanghai ont été réalisés sans agences. « La plupart de ces métiers étaient exercés par des parents ou des amis, ou des personnes qui se connaissent bien », explique-t-il. “La clé d’un tel commerce est la confiance, ce qui n’est pas facile entre étrangers dans cette société.”

Lu a ajouté qu’en tant qu’acheteur, vous devez déterminer le statut de propriété de la propriété, si elle a été hypothéquée. « En outre, il pourrait y avoir des problèmes avec l’appartement lui-même. Par exemple, il pourrait être hanté.

Un agent immobilier parle au téléphone à Shanghai, 2015. IC

Un agent immobilier parle au téléphone à Shanghai, 2015. IC

Agents sautant du navire

Cai Hongjia est pessimiste quant à l’impact que la nouvelle plate-forme pourrait avoir sur sa propre entreprise. « Nous fournissons des informations sur les appartements et nous emmenons fréquemment nos clients visiter ces propriétés en vente. Mais finalement, ils pourraient choisir des transactions « main dans la main » et éviter de nous payer un centime », a-t-elle déclaré.

Agent relativement jeune, Tian Weiwei est moins inquiet après près de deux ans passés à la grande agence immobilière Lianjia à Shanghai. Elle a déclaré que son entreprise avait fermé environ 100 magasins à Shanghai jusqu’à présent cette année, sur plus de 1 500 dans la ville.

Tian travaille dans un bureau situé dans la partie orientale de la nouvelle zone de Pudong. Elle a déclaré à Sixth Tone que neuf magasins de la région, employant des centaines de personnes, avaient gagné environ 4 millions de yuans en novembre, dont une part importante provenait de la location.

« Nous avons la chance d’être basés ici dans une zone active pour les services de location. Si vous parvenez à conclure deux contrats de location en un mois, vous avez pratiquement atteint votre quota », a déclaré Tian, ​​en référence aux exigences pour le nouveau personnel de son centre. « Et vous serez récompensé de 35 à 50 % des frais de commission pour les transactions supplémentaires que vous parvenez à conclure. Ce ratio varie en fonction de votre ancienneté et de votre titre dans l’entreprise. Tian gagne maintenant 10 000 yuans par mois, se spécialisant dans les services de location.

L’agent vétéran Sun Haonan a déclaré à Sixth Tone qu’en 2015 et 2016, il était courant de conclure un accord en quelques jours, voire quelques heures. Sun a déménagé à Shanghai en 2009 pour travailler comme agent et a économisé suffisamment pour acheter son propre appartement de trois chambres en 2017.

Comme certains de ses pairs, Sun a récemment quitté Lianjia après avoir échoué à conclure un seul accord sur huit mois. « Je ne pouvais plus supporter ma vie. » Il a rejoint une petite société immobilière, qui propose des politiques salariales plus clémentes et plus avantageuses pour les agents expérimentés.

« Nous avons des contacts clients plus que de jeunes agents, mais le marché a été extrêmement lent cette année. » Sun a déclaré que dans la région où il travaillait, il était courant de voir entre 30 et 50 transactions par mois aussi récemment qu’en mars de cette année, mais qu’il n’y avait eu qu’environ cinq transactions par mois ces derniers temps.

Il attend avec impatience un revirement. « De nombreux propriétaires résistent. Ils attendent que les prix recommencent à remonter.

L’agent vétéran Cai, cependant, dit que les jours de salade pour les agents immobiliers pourraient être terminés. Elle envisage de changer pour travailler avec des promoteurs sur des immeubles neufs, dont les ventes résistent mieux que les maisons existantes.

Reportage supplémentaire : Zhu Jingyi ; rédacteur en chef : David Cohen.

(Image d’en-tête : Des agents immobiliers s’étendent devant une agence à Shanghai, avril 2020. Wang Rongjiang/People Visual)

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