Vastgoedpakketten versus commerciële pakketten

Twee soorten armaturen

Er zijn twee soorten armaturen die de in een gebouw geïnstalleerde armaturen onderscheiden:

  • onroerend goed fittingen; en
  • commerciële assemblages.

EEN onroerend goed lay-out zijn persoonlijke eigendommen die aan het gebouw zijn vastgemaakt. Het wordt een integraal onderdeel van het onroerend goed waaraan het is gehecht en wordt samen met het onroerend goed overgedragen. [Calif. Civil Code §§660; 1013]

Als een huurder bijvoorbeeld een kantoor huurt en planken in de muur bouwt in plaats van ze alleen aan de muur te verankeren, maken de planken deel uit van de verbeteringen op het onroerend goed.

Wanneer de huurovereenkomst afloopt, wordt het onroerend goed eigendom van de eigenaar. Verhuurder neemt de onroerende zaak in bezit in het kader van de in beslag genomen of aan verhuurder afgestaan ​​onroerende zaak, tenzij de huurovereenkomst voorziet in herstel of verwijdering door de huurder toestaat. De overdracht van onroerend goed van de huurder naar de verhuurder aan het einde van de huurovereenkomst heet omkering. [City of Beverly Hills v. Albright (1960) 184 CA2d 562]

Omgekeerd, commerciële assemblages gaat bij het einde van de huurovereenkomst niet terug naar de eigenaar. Een commerciële inrichting is een verbetering die door de huurder aan het onroerend goed wordt gehecht en die specifiek is voor de bedrijfsvoering van de huurder en niet voor het gebruik van het gebouw.

Neem het voorbeeld van een huurder die een pand huurt om een ​​schoonheidssalon te exploiteren. De huurder betrekt werkgerelateerde meubels (zoals spiegels, woonkamerstoelen, wasstations en drogers), noodzakelijk voor de bedrijfsvoering. Items zijn bevestigd aan de vloer, muren, sanitair en elektrische draden.

Aan het einde van de huurovereenkomst verwijdert de huurder het meubilair dat werd gebruikt om de diensten van het bedrijf te verlenen. De eigenaar beweert dat de armaturen verbeteringen aan het pand zijn en niet kunnen worden verwijderd omdat ze nu deel uitmaken van het onroerend goed wanneer ze zijn geïnstalleerd.

Meubels die specifiek zijn voor de exploitatie van een bedrijf, worden echter als commerciële accessoires beschouwd, zelfs als ze in de structuur zijn bevestigd en geïntegreerd. Commerciële inrichting kan door de huurder worden gedemonteerd.

Een huurder mag aan het einde of op elk moment tijdens de huurperiode alle accessoires die voor commerciële doeleinden worden gebruikt, verwijderen als de verwijdering kan gebeuren zonder de lokalen te beschadigen. [Beebe v. Richards (1953) 115 CA2d 589]

Apparaten die een integraal onderdeel zijn geworden van de bouwconstructie vanwege de manier waarop ze zijn bevestigd of het algemene doel dat ze dienen, kunnen niet worden verwijderd. Hier zijn voorbeelden van armaturen die niet kunnen worden verwijderd:

  • badkamer;
  • airconditioners;
  • wind aangedreven;
  • sprinklersystemen; en
  • verlaagde plafonds. [CC §1019]

Handel als garantie

Huurovereenkomsten bevatten vaak een standaardbepaling die de huurder verbiedt commerciële voorzieningen te verwijderen in geval van contractbreuk. De huurder (en zijn concurrente schuldeisers) hebben geen recht meer op commerciële regelingen op grond van een verzuimbeding.

Neem het voorbeeld van een huurder die een handelshuurovereenkomst tekent om het pand te gebruiken om een ​​diepvriesverpakkingsfabriek te exploiteren. In de huurovereenkomst staat dat alle toebehoren, handel of huur, eigendom zijn van de verhuurder indien de huurovereenkomst wordt beëindigd wegens wanprestatie van de huurder.

De huurder treft later de bestaande bedrijfsfaciliteiten door er geld op te lenen. De huurder is dan in gebreke met zijn huurbetalingen. Bij niet-betaling van de huurovereenkomst draagt ​​de huurder het onroerend goed over aan de eigenaar, inclusief alle commerciële toebehoren.

Heeft de geldschieter op de hypotheek gedekt door de commerciële apparaten het recht om het terug te nemen?

Neen! De huurder heeft zijn eigendomsrecht tot verwijdering van het bedrijfsmeubilair verloren op grond van de huurovereenkomst die is aangegaan voordat hij het bedrijfsmeubilair bezwaarde. Elk recht op de faciliteiten die eigendom zijn van de beveiligde geldschieter gaat ook verloren omdat de geldschieter jonger is in de tijd en daarom ondergeschikt is aan het belang van de eigenaar in de faciliteiten op grond van de huurovereenkomst.

Als de door de huurder geïnstalleerde bedrijfsapparatuur echter toebehoort aan een derde, of als een derde een pandrecht had op het moment van installatie, heeft de verhuurder er niet meer rechten op dan de huurder. [Goldie v. Bauchet Properties (1975) 15 C3d 307]

Leave a Comment