FinCEN streeft naar publieke opinie om de kwetsbaarheid van de vastgoedmarkt voor witwassen te verminderen | Holland & Ridder LLP

Het Financial Crimes Enforcement Network (FinCEN) heeft op 9 december 2021 een Regulatory Proposal Notice (Notice) uitgegeven, waarin het publieke commentaar vraagt ​​over manieren om de transparantie in de nationale vastgoedmarkt in het hele land te verbeteren om het witwassen van geld beter te bestrijden en tegelijkertijd de last te minimaliseren. op getroffen bedrijven. De specifieke kwestie waarop de mededeling zich richt, betreft vastgoedtransacties waarbij geen leningen of andere financiering van gereguleerde financiële instellingen, zoals banken, betrokken zijn, aangezien deze instellingen al onderworpen zijn aan federale anti-kredietregels. verdenking van activiteit aan FinCEN.

Zoals vermeld in het persbericht van FinCEN waarin de kennisgeving wordt aangekondigd: “[W]Wanneer onroerend goed wordt gekocht zonder een dergelijke financiering, kan het bijna onmogelijk zijn om de uiteindelijk gerechtigden achter de lege vennootschappen te traceren die vaak worden gebruikt om onroerend goed te kopen. Als gevolg hiervan kunnen corrupte functionarissen en criminelen die zich bezighouden met illegale activiteiten de Amerikaanse onroerendgoedindustrie uitbuiten om hun onrechtmatig verkregen rijkdom wit te wassen. “

De belangrijkste punten van de kennisgeving worden hieronder uiteengezet.

Fonds

Regelgevende inspanningen van FinCEN leiden tot publicatie van de kennisgeving. De Federal Banking Secrecy Act (BSA) machtigt de Secretary of the Treasury om elke financiële instelling, inclusief “personen die betrokken zijn bij eigendomshekken en nederzettingen”, te verplichten om elke verdachte transactie in verband met een mogelijke overtreding van de wet of regelgeving te melden (via een ” verdachte activiteitenrapport”, of SAR), en vereist dat elke financiële instelling een programma opstelt om witwassen van geld / valuta en buitenlandse transacties te bestrijden (AML / CFT-vereiste). De secretaris heeft deze verantwoordelijkheid gedelegeerd aan FinCEN.

In 2002 heeft FinCEN tijdelijk “personen die betrokken zijn bij eigendomshekken en nederzettingen” en “lening- en financieringsmaatschappijen” vrijgesteld van de AML / CFT-vereiste. In 2003 heeft het een vooraankondiging uitgebracht van een regelgevingsvoorstel waarin werd verzocht om commentaar van het publiek over “de risico’s van witwassen van geld bij sluitingen en schikkingen van onroerend goed, hoe te definiëren” degenen die betrokken zijn bij sluitingen en schikkingen van onroerend goed”, of mensen die betrokken zijn bij sluitingen en schikkingen van onroerend goed moeten worden vrijgesteld van de AML/CFT-vereiste, en hoe de AML/CFT-vereiste moet worden gestructureerd in het licht van de omvang, locatie en activiteiten van de nederzettingenmensen in de vastgoedsector. Dit advies heeft echter niet geleid tot de vaststelling van een definitieve regel.

Vervolgens en tot 2012 richtte FinCEN zijn inspanningen op het gebied van regelgeving en handhaving op 80% van de vastgoedtransacties die werden gefinancierd met een lening van een gereguleerde instelling. Vanaf 2012 is FinCEN echter begonnen met het verwerken van de resterende 20% van de vastgoedtransacties. In de definitieve regels die in respectievelijk 2012, 2014 en 2020 zijn aangenomen, heeft het 1) de tijdelijke vrijstelling van de AML/CFT-vereiste voor niet-bancaire hypotheekverstrekkers en initiators geschrapt; 2) uitgebreide eisen vergelijkbaar met de AML / CFT-vereiste voor door de overheid gesponsorde bedrijven (GSE’s) met betrekking tot huisvesting; en 3) de AML/CFT-vereiste uitgebreid tot banken die niet worden gereguleerd door een functionele federale toezichthouder.

Bovendien begon FinCEN in januari 2016 met het uitvaardigen van geografische targetingorders (GTO’s) die verzekeringsmaatschappijen verplichtten om rapporten in te dienen en gegevens bij te houden met betrekking tot contante aankopen van residentieel onroerend goed boven een bepaalde drempel in bepaalde grootstedelijke gebieden van de Verenigde Staten (GTO voor onroerend goed ). . GTO’s voor onroerend goed verplichtten aanvankelijk enkele van de grootste verzekeringsmaatschappijen voor eigendomstitels in de Verenigde Staten om “uiteindelijk eigendom” en informatie te rapporteren over de “juridische entiteiten” die werden gebruikt om “residentieel onroerend goed” in Manhattan en de Verenigde Staten te kopen. transacties. Daarna zijn de GTO’s voor onroerend goed herhaaldelijk vernieuwd en uitgebreid om meer transacties in meer grootstedelijke gebieden te dekken en om meer informatie over deze transacties te vereisen.

De hierboven genoemde definitieve besluiten, evenals de informatie die FinCEN heeft verkregen naar aanleiding van de GTO’s voor onroerend goed, hielpen de weg vrij te maken voor de publicatie van het advies.

Ernst van het probleem. Het advies citeert verschillende gepubliceerde rapporten waarin de ernst van het probleem van het witwassen van geld in de vastgoedsector wordt beschreven. Deze rapporten omvatten 1) een rapport dat in januari 2007 is gepubliceerd door de Financial Action Task Force (FATF), de wereldwijde waakhond voor het witwassen van geld en terrorismefinanciering, waarin de omvang van het probleem van het witwassen van geld in de vastgoedsector wordt benadrukt en aanbevelingen worden gedaan aan ermee omgaan. ; 2) Het 2016 FATF Mutual Evaluation Report on the United States, waarin de FATF talloze kwetsbaarheden voor het witwassen van geld in de Amerikaanse vastgoedsector identificeerde, waarbij werd opgemerkt dat “kopers vaak rechtspersonen gebruiken om onroerend goed te bezitten en de ondoorzichtigheid van rechtspersonen … is een kwetsbaarheid die kan worden uitgebuit door illegale actoren ”; en 3) een rapport van november 2021 uitgebracht door Sentry, een niet-gouvernementele organisatie, “waarin het gebruik van onroerendgoedaankopen in de Verenigde Staten en elders door [politically exposed persons] de opbrengsten van politieke corruptie witwassen… [using] een netwerk van lege vennootschappen om fondsen naar het buitenland te verplaatsen en miljoenen dollars aan onroerend goed te kopen … “

Omvang van het probleem

L’Avis se concentre sur les achats et transactions immobiliers résidentiels et commerciaux qui ne sont 1) pas financés par un prêt, une hypothèque ou un autre instrument similaire fourni par un prêteur hypothécaire résidentiel bancaire ou non bancaire ou un initiateur, mais le sont à het plein ; 2) betaald, althans gedeeltelijk, met behulp van valuta, valutavervangende waarde (inclusief converteerbare virtuele valuta), cheques (inclusief kassier-, gecertificeerde, reizigers-, persoonlijke en zakelijke cheques), postwissels en/of geldoverdrachten. Dit type transactie of aankoop wordt in de Kennisgeving aangeduid als een “niet-gefinancierde aankoop”, “niet-gefinancierde transactie”, “aankoop in contanten” of “transactie in contanten”.

Wat betreft residentiële transacties, volgens cijfers die respectievelijk zijn vrijgegeven door de National Association of Realtors (NAR) in 2020 en 2021 en het Census Bureau in 2021, werd ongeveer 19% van de verkoop van bestaande woningen en 4,4% van de verkopen van nieuwe woningen niet gefinancierd activiteiten. Gebaseerd op NAR-schattingen van de totale woningverkopen en mediane verkoopprijzen, suggereert dit dat ongeveer 1,21 miljoen residentiële vastgoedtransacties, ter waarde van ongeveer $ 463 miljard, waarschijnlijk zonder enige AML-aangifteverplichting verliepen.

FinCEN stelt in het bericht dat het probleem om een ​​aantal redenen mogelijk nog groter is in de commerciële vastgoedmarkt. Volgens de schatting van FinCEN is de commerciële vastgoedmarkt “zowel diverser als gecompliceerder dan de residentiële vastgoedmarkt en biedt unieke uitdagingen bij het toepassen van dezelfde vereisten of rapportagemethoden als residentiële transacties.” Deze uitdagingen zijn onder meer: ​​”[P]de mogelijke betalingsstructuren zijn complexer dan in de residentiële vastgoedmarkt”; “Advocaten, accountants en particulieren op het gebied van private equity – alle posities met weinig of geen AML / CFT-verplichtingen onder de BSA – vergemakkelijken vaak commerciële vastgoedtransacties, werken in verschillende stadia van het bedrijf. transactie en werken met verschillende hoeveelheden uiteindelijk eigendom en financiële informatie met betrekking tot kopers en verkopers ”; en “Commerciële vastgoedtransacties omvatten vaak ook speciaal ontworpen juridische entiteiten en ketens van indirect eigendom, aangezien de partijen op maat gemaakte commerciële entiteiten creëren om te verwerven of te investeren op een manier die hun wettelijke aansprakelijkheid en financiële blootstelling beperkt.”

Gevraagde informatie

De kennisgeving nodigt uit tot openbare opmerkingen over de volgende onderwerpen:

  • Algemene informatie over de vastgoedmarkt
  • Wat zijn de risico’s van witwassen bij vastgoedtransacties?
  • Welke vastgoedtransacties moeten onder de FinCEN-regel vallen?
  • Wie moet informatie over vastgoedtransacties melden aan FinCEN?
  • Welke informatie moet FinCEN nodig hebben met betrekking tot onroerendgoedtransacties die onder een voorgestelde verordening vallen?
  • Wat zijn de mogelijke lasten of kosten van het implementeren van een eventuele FinCEN-regelgeving?
  • Moet FinCEN algemene AML / CFT-registratie- en rapportagevereisten afkondigen voor “personen die betrokken zijn bij het bouwen van hekken en voorschriften”?

Onder elk van deze onderwerpen stelt FinCEN een reeks gedetailleerde vragen – 82 in totaal. De deadline voor het indienen van opmerkingen is 7 februari 2022.

Leave a Comment