Een kwestie van nationale veiligheid voor onroerend goed

Op 4 januari 2022 treedt de Nationale Veiligheids- en Investeringswet 2021 (NSIA 2021) in werking.

Zodra de NSIA 2021 van kracht is, zal een nieuw wettelijk regime worden vastgesteld dat de regering in staat stelt om bepaalde acquisities te beoordelen en in te grijpen om de nationale veiligheid van het Verenigd Koninkrijk te beschermen. Het zal worden beheerd door het Department of Business, Energy and Industrial Strategy (BEIS) en de beslisser zal de staatssecretaris voor BEIS (SoS) zijn.

Sleutel om mee te nemen

Verwervingen van grondbelangen die een risico vormen voor de nationale veiligheid zullen waarschijnlijk door de overheid worden afgeroepen. Voor verwerving van activa (bijv. grond) geldt een vrijwillige meldings- en vergunningsprocedure. Er is een meldingsplicht voor de overname van in aanmerking komende entiteiten (d.w.z. bedrijven). De overheid heeft de bevoegdheid om overnames tot 5 jaar na voltooiing te blokkeren.

Veel vastgoedtransacties zullen waarschijnlijk geen aanleiding geven tot bezorgdheid over de nationale veiligheid, maar het is belangrijk om de nieuwe wetgeving en de mogelijke toepassing ervan te kennen, aangezien alle implicaties voor onroerend goed nog niet duidelijk zijn.

Triggergebeurtenis

Een kwalificerende acquisitie is een acquisitie waarbij sprake is van de verwerving van een recht of belang in, of in verband met, een kwalificerend actief of kwalificerende entiteit, de entiteit of het verworven actief is van oorsprong uit het Verenigd Koninkrijk of heeft een band met het Verenigd Koninkrijk en de niveau van zeggenschap verkregen over de in aanmerking komende entiteit of het in aanmerking komende actief een bepaalde drempel bereikt of overschrijdt.

Een kwalificerende entiteit omvat de meeste bedrijfsvormen, waaronder bedrijven, LLP’s, partnerschappen en verenigingen zonder rechtspersoonlijkheid. Een in aanmerking komend actief omvat grond.

nationale veiligheid

De term “nationale veiligheid” is opzettelijk niet gedefinieerd in NSIA 2021. kan een risico vormen voor de nationale veiligheid. Deze omvatten kunstmatige intelligentie, civiel nucleair, communicatie, computerhardware, data-infrastructuur, defensie, energie, leger, satellieten en transport.

Een BEIS-verklaring van 2 november 2021 (Sectie 3 Verklaring) geeft illustraties van transacties die aanleiding kunnen geven tot bezorgdheid over de nationale veiligheid. Hij zegt: “Van land wordt in de eerste plaats verwacht dat het een goed van nationaal veiligheidsbelang is wanneer het zich in de buurt van een gevoelige locatie bevindt. Voorbeelden van dergelijke gevoelige locaties zijn kritieke nationale infrastructuurlocaties of overheidsgebouwen. De staatssecretaris kan echter ook rekening houden met het beoogde gebruik van de grond”.

Beroeps- en meldingsbevoegdheden

Om de SoS in staat te stellen een nationale veiligheidsbeoordeling uit te voeren, krijgt de SoS de bevoegdheid om overnames af te dwingen. Het is een terugwerkende kracht. De SoS kan beroep doen op overnames die op of na 12 november 2020 zijn afgerond.

Verwervingen van activa zijn niet onderworpen aan meldingsplicht op grond van NSIA 2021, maar verwervingen van in aanmerking komende activa vallen binnen de reikwijdte van de beroepsbevoegdheden. Partijen bij een overname kunnen daarom besluiten tot een vrijwillige melding over te gaan als zij er zeker van willen zijn dat hun overname niet wordt afgeroepen.

De verklaring in sectie 3 geeft aan dat voor activaverwervingen:

  • de SoS zal nagaan waarvoor het activum zou kunnen worden gebruikt en of dergelijk gebruik een risico zou vormen voor de nationale veiligheid;
  • de aantrekkingskracht is waarschijnlijker wanneer het verworven actief nauw verband houdt met de 17 activiteiten die zijn uiteengezet in de Regelgeving inzake te rapporteren verwervingen, of op andere gebieden die nauw verband houden met deze sectoren van de economie. Oproep voor activa-acquisities buiten deze gebieden van de economie zal naar verwachting zeldzaam zijn;
  • Van land wordt in de eerste plaats verwacht dat het een goed van nationaal veiligheidsbelang is wanneer het zich in of nabij een gevoelige locatie bevindt. De sOs kan ook rekening houden met het beoogde gebruik van de grond.

De svp kan overnames beoordelen tot 5 jaar na voltooiing en tot 6 maanden nadat ze er kennis van hebben genomen als ze niet zijn aangemeld. Na een nationale veiligheidsbeoordeling wordt de overnemende partij geïnformeerd of de overname is goedgekeurd en kan doorgaan, onder bepaalde voorwaarden kan worden voortgezet of is geblokkeerd en niet kan doorgaan.

Gevolgen voor onroerend goed

De volledige implicaties van NSIA 2021 voor vastgoed zijn nog niet duidelijk. In de meest voor de hand liggende vorm worden acquisities die leiden tot grondbezit, zowel in eigendom als in erfpacht, mogelijk beïnvloed. Het zal daarom van belang zijn na te denken over de mogelijke toepassing van het screening- en meldingsregime op verwervingen waarbij grond wordt gekocht en op verwervingen waarbij zeggenschap wordt verkregen over een entiteit die grond bezit.

De inklaringsplicht komt op de koper te liggen, die zal moeten overwegen of een voorgenomen transactie moet worden aangemeld of, meer waarschijnlijk, of er een risico bestaat dat de transactie wordt opgeroepen voor een diepgaande beoordeling.

Een verkoper moet zich bewust zijn van het risico dat een transactie wordt afgeroepen en voorzichtig zijn met het risico dat een transactie nietig wordt verklaard als de verkoop moet worden gemeld, maar de koper geen toestemming heeft gekregen.

Links naar de BEIS-richtlijnen

Sectie 3 Verklaring

NSIA 2021 richtlijnen voor acquisities

NSIA 2021 richtlijnen over de te melden acquisities

Links naar wetgeving

NSIA 2021

Regeling met betrekking tot verplichte aangiften

Links naar BEIS-formulieren

Verplicht meldingsformulier

Vrijwillig meldingsformulier

Retrospectief validatieformulier

Tips voor het invullen en opslaan van een meldingsformulier

Leave a Comment