Wat te verwachten van onroerend goed tijdens inflatie »RealtyBizNews: Vastgoednieuws

Inflatie schrikt de meeste mensen af ​​omdat de kosten van alles omhoog gaan. Inflatie heeft echter voordelen voor vastgoedbeleggers, of het nu uw hoofdverblijfplaats is of uw vastgoedbelegging. Dit betekent niet dat een investering in onroerend goed vandaag de dag zal helpen de kosten van benzine en boodschappen te verlagen, maar het kan op de lange termijn rijkdom opbouwen. En… biedt vandaag de dag een unieke kans op korte termijn voor investeringen in onroerend goed.

Zoals we allemaal weten, vermindert inflatie ons vermogen om te betalen voor goederen en diensten wanneer alles duurder wordt. Het basisconcept is dat wanneer de lonen stabiel blijven, maar goederen duurder worden, we het ons kunnen veroorloven om minder te kopen. Een van de belangrijkste aanjagers van inflatie is de basiscurve van vraag en aanbod. Als de vraag toeneemt, stijgen ook de prijzen als er geen overaanbod is. Op dit moment is de vraag groot omdat de rentetarieven laag zijn, waardoor het voor mensen goedkoper is om te kopen wat ze maar willen. Dit komt bovenop het stimuleringsgeld dat in de economie is gepompt om de vraag te stimuleren. En dit alles wordt nog vergroot door knelpunten in de toeleveringsketen met een beperkt aanbod. Een grote vraag met een beperkt aanbod is het perfecte recept voor inflatie.

Het meest bruikbare instrument van de Federal Reserve om de inflatie te beheersen, is het verhogen van de rentetarieven. Dit is de sleutel tot de unieke kans die onroerend goed momenteel biedt in deze tijd van inflatie.

Specifiek voor vastgoed zal inflatie leiden tot zowel hogere hypotheekrentes als hogere vastgoedwaarden. Ook als het bouwtempo versnelt, wordt nieuwbouw (aanbod) duurder door inflatie. Dit alles kan slecht nieuws lijken voor zowel het kopen van een hoofdwoning als het uitbreiden van een beleggingsportefeuille. En dat zal waarschijnlijk ook zo zijn als de rente hoger is. Inflatie is echter de beste vriend van de kredietnemer en de ergste vijand van de schuldenaar. Daarom is er een kortetermijnwindow, aangezien de rente laag blijft maar de inflatie hoog is.

Inflatie zal de waarde van onroerend goed opdrijven, maar de huidige lage rentetarieven zullen in goedkoop geld veranderen, aangezien langlopende schulden worden gedevalueerd als gevolg van toekomstige inflatie.

Inflatie zal de stijging van de huizenprijzen versnellen, maar de daling van de loan-to-value-ratio van de hypotheekschuld is een natuurlijk kapsel. Dit gebeurt omdat het eigen vermogen in het onroerend goed toeneemt, terwijl uw vaste rente hypotheekbetalingen hetzelfde blijven. Dit is een natuurlijk verschijnsel bij de meeste hypotheken, en het wordt op een goede manier overdreven als de rente laag is en de inflatie hoog is. Een voorbeeld van een natuurlijke gebeurtenis is een huis van $ 100.000 dat 10 jaar geleden is gekocht met een hypotheek van 30 jaar en een bijbehorende maandelijkse betaling van $ 470. Vandaag is dat huis waarschijnlijk $ 360.000 waard, maar de betalingen blijven nog 20 jaar hetzelfde. Ter vergelijking: iemand die vandaag $ 360.000 betaalt voor een huis, heeft een hypotheeklast van $ 1.650. Als alle andere dingen gelijk blijven, bracht de inflatie elke maand $ 1.180 meer in de zak van de koper van gisteren in vergelijking met de koper van vandaag (of $ 14.160 per jaar). Een geldbedrag dat de komende 20 jaar blijft stijgen totdat de hypotheek volledig is afbetaald.

Maar als alle andere dingen gelijk blijven, zouden de hypotheekrentes van morgen net zo laag moeten blijven als vandaag. Het bevriezen van lage rentetarieven vandaag (voordat ze omhoog gaan) zal dit hogere rendement dan inflatie versterken. Het is nog beter…

Geld lenen is andermans geld gebruiken om rijkdom op te bouwen. Een hypotheek is andermans geld. Wanneer u slechts 15% inlegt om een ​​woning te kopen, krijgt u niet alleen een rendement op die 15%, maar ook op de resterende 85% als gevolg van waardering. Het is niet precies bekend wat de appreciatie- en inflatiepercentages zullen zijn, maar historisch gezien liggen ze dicht bij 5% voor appreciatie en 2% voor inflatie. Het verschil tussen deze getallen is essentieel voor het opbouwen van rijkdom met andermans geld.

Als u bijvoorbeeld $ 50.000 op een huis van $ 330.000 zet, geeft de 20-jarige waardering het een waarde van ongeveer $ 876.000. Als je het waardeverlies als gevolg van inflatie aftrekt, is dat huis van $ 330.000 in de dollars van vandaag ongeveer $ 471.000 waard. Uw nettowinst zal over 20 jaar $ 141.000 zijn. Dit is voor een primaire eigenaar. Voor beleggers met een huurwoning wordt de vermogensvermenigvuldiger veel belangrijker. Beleggers zullen de gewaardeerde waarde krijgen, samen met 20 jaar cashflow om de hypotheek van $ 330.000 af te betalen, en de huurverhogingen zullen het effect van inflatie compenseren. In wezen kan een belegger $ 50.000 verwachten om het volledige te krijgen $ 876.000 over 20 jaar.

De huidige lage rentetarieven zullen de multiplier van de aanbetaling nog versterken. Vastgoed is een van de weinige plaatsen waar u een rente van 30 jaar kunt vastzetten. Volgende maand (of volgend jaar) zal de rente hoger zijn om kredietverstrekkers te compenseren voor de inflatie. Een hogere rente betekent hogere maandelijkse betalingen, waardoor uw totale inkomen in de komende 20 jaar zal verminderen. U krijgt alle waardering, maar minder van de inflatievermenigvuldiger.

De manier waarop u vandaag het inflatievoordeel maximaliseert, is door uzelf een lage hypotheekrente in te stellen voor de komende 30 jaar voordat de rente stijgt.

Veel mensen zien het opbouwen van vermogen als een aanvulling op hun spaarrekening of 401k pensioenrekening. Maar deze zijn erg inflatiegevoelig en groeien langzaam. Twee factoren hebben het grootste effect op deze trage groei. Ten eerste stijgt geen van deze rekeningen in waarde als gevolg van appreciatie. Dus dit hele groeisegment wordt weggevaagd in relatie tot onroerend goed.

Dan betalen de banken ofwel niet meer rente op spaarrekeningen dan waarvoor ze geld lenen, ofwel gaan ze failliet. Ongeacht het inflatiepercentage, verdient u waarschijnlijk niet meer dan 0,06% aan spaargeld vóór inflatie. Als inflatie wordt meegerekend, verliest u al met al geld.

Met een 401k is het redelijk om een ​​jaarlijks rendement van 6% tot 7% ​​te verwachten. Dit levert u een cumulatief rendement op tussen 3,5% en 4,5% tegen een historisch inflatiepercentage van 2,5%. Maar daar zit een kick in. Het gaat alleen om het geld dat u in de investering heeft. Bij onroerend goed hoeft u slechts een kleine aanbetaling te doen om 100% van de winst te verdienen. Dit betekent dat 85% van de inkomsten uit onroerend goed afkomstig is van andermans geld. Een investering van $ 50.000 in een 401k van 7% zou bijvoorbeeld in 20 jaar groeien tot $ 193.000. Als je andermans geld gebruikt om dezelfde $ 50.000 te investeren in een huis van $ 330.000, kun je verwachten dat die $ 50.000 in 20 jaar zal groeien tot $ 471.000 (of $ 876.000).

Uiteindelijk zijn hoge inflatie- en waarderingscijfers goed voor huiseigenaren. Maar de beperkte kans van vandaag is om een ​​lage hypotheek vast te leggen voordat inflatie leidt tot hogere rentetarieven.

Deel uw mening met een opmerking.

Bovendien verwelkomt onze wekelijkse Ask Brian-kolom vragen van lezers van alle ervaringsniveaus met residentieel vastgoed. Stuur een e-mail met uw vragen, vragen of verhaalideeën naar askbrian@realtybiznews.com.

Biografie van de auteur: Brian Kline investeert al meer dan 35 jaar in onroerend goed en schrijft al 12 jaar over beleggen in onroerend goed. Hij kan ook bogen op meer dan 30 jaar zakelijke ervaring, waaronder 12 jaar als directeur bij Boeing Aircraft Company. Brian woont momenteel in Lake Cushman, Washington. Een vakantiebestemming, dichtbij een nationale snelweg en de Stille Oceaan.

Leave a Comment