Hoe het einde van LIBOR de commerciële vastgoedsector zal beïnvloeden?

Meningen geuit door Aannemer de bijdragers zijn van hen.

Jarenlang diende de LIBOR, of de London Interbank Offered Rate, als een wereldwijd geaccepteerde benchmark, waarbij de koersen voor de Amerikaanse dollar, het Britse pond, de euro, de Zwitserse frank en de Japanse yen werden afgeleid, allemaal gebaseerd op geschatte transactiekoersen. . Deze index heeft een belangrijke rol gespeeld in een verscheidenheid aan financiële producten, waaronder leningen voor commercieel onroerend goed.

Dat gaat echter allemaal veranderen. Eerder dit jaar werd aangekondigd dat LIBOR zou worden uitgefaseerd, waarbij de overgrote meerderheid van de instellingen na 31 december 2021 zou worden stopgezet en de instellingen voor de nacht en 12 maanden in USD na 30 juni 2023 zouden worden stopgezet.

Hoewel vragen over de geldigheid van LIBOR en spraakmakende bankschandalen de uitfasering voor sommigen goed nieuws hebben gemaakt, valt niet te ontkennen dat het einde van LIBOR een aanzienlijke impact zal hebben op commercieel onroerend goed.

De invloed van LIBOR op commercieel vastgoed

De LIBOR-tarieven worden al lang gebruikt als het referentietarief voor het bepalen van de rentelasten voor commerciële en woninghypotheken, met inbegrip van nieuwbouwleningen. Leners met variabele rente stellen doorgaans tarieven vast op “LIBOR plus x%” – het extra percentage wordt bepaald door factoren zoals de kredietwaardigheid van de kredietnemer en de lengte van de lening.

Het probleem is echter dat de LIBOR-tarieven grotendeels gebaseerd waren op schattingen. Hoewel het bedoeld was om de rentetarieven tussen internationale banken te volgen, werden er zo weinig leningen verstrekt dat leden van het LIBOR-panel werd gevraagd wat ze hypothetisch zouden verwachten voor dergelijke transacties. Dit maakte de index gemakkelijk onderhevig aan manipulatie, wat leidde tot de schandalen die leidden tot het uitfaseren van de benchmark.

Met name zijn velen al begonnen met de voorbereidingen om af te stappen van LIBOR. Uit een onderzoek van de Mortgage Bankers Association uit 2019 bleek dat 92% van de commerciële hypotheekverstrekkers van plan is af te wijken van de benchmark.

77 procent had ook de taal met betrekking tot LIBOR in nieuwe leendocumenten aangepast. Documenten die worden gebruikt bij transacties met variabele rente bijvoorbeeld, noemen vaak een alternatieve rente of geven de geldschieter de mogelijkheid om indien nodig een LIBOR-alternatief te kiezen.

Ondanks deze positieve signalen had minder dan de helft van de ondervraagden vertrouwen in wat ze als alternatief zouden gebruiken – een probleem dat aanhield tot 2021.

Verwant: 4 manieren om de commerciële vastgoedmarkt te verstoren

Wat zijn SOFR en andere alternatieve benchmarks?

Op dit moment is er enige onzekerheid over welke benchmark zal worden gebruikt om LIBOR te vervangen. SOFR (Secured Overnight Financing Rate) zou momenteel in de Verenigde Staten en het Verenigd Koninkrijk moeten worden gebruikt, deels omdat de tarieven gebaseerd zijn op waargenomen overgangen en niet op schattingen.

Een van de belangrijkste factoren die bijdragen aan het momentum van SOFR, opgesteld door de Federal Reserve Bank van New York, is de goedkeuring ervan door Fannie Mae en Freddie Mac, die de afgelopen jaren door SOFR door leningen gedekte effecten hebben uitgegeven. De introductie van wet HR4616 – Aanpasbare rentevoet (LIBOR) van 2021 is ook bedoeld om de overgang met SOFR te vergemakkelijken voor bestaande LIBOR-contracten die geen gedefinieerde terugvaloptie hebben.

Dit leidde echter allerminst tot een consensus. Andere potentiële vervangingen die aan populariteit hebben gewonnen, zijn de Bloomberg Short Term Bank Yield Index (BSBY), die is gebaseerd op geanonimiseerde transacties en uitvoerbare koersen; Ameribor, dat een volumegewogen transactiegemiddelde gebruikt; en de ICE Bank Yield Index, die een vijfdaags doorlopend venster gebruikt om transactiegegevens op de primaire en secundaire markt samen te voegen. Met name is BSBY al gebruikt door JPMorgan Chase en Bank of America.

Hoewel er zeker nog een lange tijd te gaan is voordat LIBOR volledig is uitgefaseerd, kunnen kredietverstrekkers die het niet eens worden over een nieuwe standaard die moet worden gevolgd, tijdelijk vertraging oplopen in de commerciële kredietverlening tot het einde van het proces.’Ze passen zich volledig aan aan een nieuwe index.

Momenteel kunnen het grote aantal beschikbare alternatieven voor LIBOR en het ontbreken van een duidelijke consensus over het gebruik ervan problemen opleveren, aangezien beleggers in commercieel vastgoed proberen om met verschillende banken in zee te gaan.

Verwant: Jij bent je beste vastgoedaandeel

Wat is de volgende stap voor commercieel vastgoed?

Het stof is nog niet helemaal neergedaald in de nasleep van de LIBOR-schandalen – en het zal nog enige tijd duren voordat de LIBOR-tarieven een rol gaan spelen in de commerciële vastgoedsector.

Beleggers en geldschieters in deze ruimte zouden er echter goed aan doen om nu overgangsplannen te maken. Hoewel HR 4616 succesvol moet zijn en het overgangsrisico voor legacy-transacties moet helpen verminderen, mogen kredietverstrekkers en investeerders hun contracten niet aan het toeval overlaten. Financiële instabiliteit en zelfs procesvoering zijn mogelijkheden voor kredietverstrekkers van commercieel onroerend goed die niet proactief zijn in het oplossen van deze problemen.

Er zijn ook zorgen dat de overgang naar een nieuwe niet-LIBOR-gedekte rente de lening zelf aanzienlijk zou kunnen veranderen. Kredietverstrekkers moeten ervoor zorgen dat wijzigingen in oude leningen uiteindelijk eerlijk zijn voor alle partijen – anders kunnen kredietverstrekkers of investeerders aanzienlijke financiële schade oplopen, wat ernstige problemen kan veroorzaken voor commercieel onroerend goed.

Veel andere spelers in de branche nemen al maatregelen om de risico’s te beperken die gepaard gaan met contracten die niet aflopen voordat LIBOR volledig is beëindigd. Hoe eerder investeerders en geldschieters beginnen met plannen, hoe beter ze in staat zullen zijn om met deze veranderingen in de markt om te gaan.

Gerelateerd: Investeren in onroerend goed staat op het punt een Gen Z-make-over te krijgen

Leave a Comment