Als u een vastgoed NFT koopt, wat koopt u dan echt?


Terwijl cryptocurrency in de mainstream explodeerde, heeft luxe onroerend goed de effecten gevoeld, waarbij ontwikkelaars de krantenkoppen wilden halen door eigendommen voor Bitcoin en andere digitale valuta te vermelden, en kopers die een deel van hun waardevolle digitale activa in onroerend goed wilden omzetten. In de afgelopen paar maanden heeft de crypto-vastgoedgekte zijn onvermijdelijke volgende fase bereikt: de race om erachter te komen hoe huizen te kopen en verkopen via niet-fungible tokens, algemeen bekend als NFT’s.

Voor niet-ingewijden (of degenen die het concept nog steeds een beetje verwarrend vinden), zijn NFT’s unieke digitale tokens (gekocht met een cryptocurrency) die veilig het exclusieve eigendom van een digitaal activum verlenen via de blockchain, waar het eigendom vervolgens openbaar kan worden gevolgd en gemakkelijk verkocht, vaak voor speculatieve prijsverhogingen. NFT’s worden meestal gebruikt voor het kopen en verkopen van digitale activa, zoals digitale kunst of muziek, maar kunnen ook worden gebruikt om eigendomsrechten op fysieke objecten uit te wisselen, op voorwaarde dat de eigendomstitel of het eigendomscontract van het object op de een of andere manier verband houdt met de NFT. Theoretisch zou dit ook kunnen gelden voor onroerend goed, en crypto-enthousiastelingen overwegen gretig de mogelijkheid om akten en eigendomsbewijzen uit te wisselen met een druk op de knop.

Volgend op: Er zijn nog steeds plekken in Sydney waar je niet te veel betaalt voor een huis

In mei vermeldde Michael Arrington, de oprichter van TechCrunch, zijn appartement in Kiev, Oekraïne, als een door onroerend goed ondersteunde NFT via het onroerendgoedplatform Propy, nadat hij het onroerend goed in eerste instantie had gekocht met Ethereum in 2017. (Een NFT die het eigendom van het onroerend goed zou overdragen was geveild voor een startbod van $ 20.000 en verkocht voor meer dan $ 93.000. Propy heeft de verkoop aangeprezen als “‘s werelds eerste NFT voor onroerend goed” en biedt nu een formulier op haar website aan voor verkopers die geïnteresseerd zijn in de optie om uw eigendom te “NFT”. “) Meer recentelijk heeft ontwikkelaar Prometheus twee luxe huizen in Portugal verkocht voor de Cardano-cryptocurrency, en het onroerend goed ook beschikbaar gesteld via NFT, “waardoor toekomstige eigenaren onroerend goed in één klik kunnen doorverkopen via Blockchain-technologie”.

In de Verenigde Staten veilde een Californische makelaar in april een onroerend goed als NFT (de verkoop van het onroerend goed zou worden gebundeld met de NFT), maar slaagde er niet in om één bieder aan te trekken. (Het minimumbod was vastgesteld op $ 2 miljoen, ruim boven de geschatte marktwaarde van het huis.)

Même pour une vente de propriété NFT réussie comme le récent accord avec Prometheus, la transaction s’accompagne de nombreuses mises en garde et de quelques questions fondamentales, telles que : transfert d’une maison implique généralement des processus plus lents tels que le transfert de eigendom? En hoe kan een koper die een goed op de blockchain terugkrijgt, de gebruikelijke due diligence garanderen om zichzelf te beschermen?

Volgend op: Met de heropening van de Amerikaanse grenzen moeten binnenlandse kopers de concurrentie van buitenlandse investeerders voor blijven

“Utility is de sleutel tot NFT omdat het in staat is om eigendom van iets over te dragen door de NFT over te dragen”, zegt Jason Haber, Compass-agent uit New York. “Waar we nu staan ​​is dat we de NFT gaan overdragen, maar ook de stappen doen [involved in a traditional home sale]. Dus wat is het nut van NFT behalve dat: ‘Dit is echt een cool nieuw ding?’ “

In het geval van de twee Portugese huizen was een belangrijk aspect van de deal de overeenkomst dat het juridische team van Prometheus ervoor zal zorgen dat eigendomsoverdrachten en eigendomsakteregistraties worden verwerkt in overeenstemming met de lokale wetgeving totdat de blockchain-technologie een integraal onderdeel wordt van de wettelijke procedure.

“Zoals bij het kopen van onroerend goed met elke cryptocurrency, zijn de daden en het ouderwetse registratieproces hetzelfde”, zegt Robert W. Wood, een belastingadvocaat uit San Francisco. “In die zin is het meer een gimmick dan een fundamentele verandering, althans voorlopig.”

Kortom, het kopen van een NFT van een onroerend goed is in de echte wereld onwaarschijnlijk, tenzij alle standaarddocumenten, zoals eigendomsoverdrachten, naast de digitale verkoop worden verwerkt.

Volgend op: Wilt u meer ruimte in Manhattan? Koop een coöperatie

“Een NFT is in wezen een digitaal recht op alles”, zegt Benjamin Goldburd, partner bij het in New York gevestigde Goldburd McCone LLP. “Een NFT op een eigendom is in wezen waardeloos, tenzij het dat type eigendom overbrengt. “

Toch willen sommige digitaal onderlegde kopers graag de mogelijkheid hebben om met één druk op de knop onroerend goed te verhandelen, terwijl verkopers en ontwikkelaars op zoek zijn naar werkbare manieren om daar te komen. Als u een DTV-gerelateerde vastgoedtransactie overweegt, zijn hier enkele belangrijke punten om te overwegen:

Hoofdpijn bij belasting- en eigendomsoverdracht

De meest in het oog springende overweging voor een koper in een NFT-vastgoedtransactie is of uw digitale aankoop echt wettelijk eigendom van een huis zal verlenen via alle traditionele kanalen.

“Wat op dit moment interessant is, is dat dit een geval is waarin de wetten de technologie niet hebben ingehaald,” zei Haber. “Wetten door de [U.S.], en staatsgemeenten, moeten de manier veranderen waarop daden worden geregistreerd. Op dit moment ga je naar de griffie, je gaat niet naar blockchain.

Bovendien kunnen kopers of verkopers juridische problemen ondervinden met betrekking tot wie en wat er precies aan de andere kant van hun transactie is. Voor de NFT-verkoop van Prometheus heeft het bedrijf naar verluidt protocollen ontwikkeld om de transactie uit te voeren met inachtneming van de lokale Know Your Customer (KYC)-wetten. (Vertegenwoordigers van Prometheus hebben niet gereageerd op een verzoek om commentaar voor dit verhaal.)


“Om dit te doen, moet een bedrijf zich bewust zijn van de effectenregelgeving bij het uitgeven van deze NFT’s”, zegt Max Dilendorf, partner bij het in New York gevestigde advocatenkantoor Dilendorf. “De hoogste prioriteit [for a U.S. deal] voldoet aan de Amerikaanse bankgeheimwet. U kunt aan niemand iets verkopen zonder te weten wie ze zijn, laat staan ​​onroerend goed dat op secundaire markten wordt verhandeld.

“Er is veel om uit te pakken. Stel je voor dat ik een DTV van een woning krijg, wat betekent dat eigenlijk’, vervolgde Dilendorf. “Wat bezit ik precies?” Wat als de woning drie hypotheken heeft en een daarvan is in gebreke, wat als de onroerendgoedbelasting niet up-to-date is? Wat gebeurt er als ik een betaling stuur naar iemand in Noord-Korea, Iran of andere gesanctioneerde rechtsgebieden? Niemand zegt me of ik gewoon een token koop.

Voor kopers betekent dit een hoge mate van due diligence, en voor verkopers of ontwikkelaars betekent het waarschijnlijk extra werk om de juridische details af te handelen terwijl het proces voor kopers eenvoudig wordt gemaakt.

“Wat er in de nabije toekomst gaat gebeuren, is dat we het moeten dupliceren”, zegt Nicholas Chavez, een agent voor Corcoran die ook eigenaar is van Silicon Title, een technologiebedrijf dat blockchain gebruikt om onroerendgoedtitels over te dragen. “Dat betekent dat we de titel en escrow op de standaard manier moeten sluiten, en ook op de blockchain.”

Volgend op: Videotechnologie is essentieel als uw beoogde koper zich buiten de stad of in het buitenland bevindt

Naast de gebruikelijke belastingproblemen die kunnen ontstaan ​​bij het verhandelen van onroerend goed voor cryptocurrency, kan het eindresultaat, afhankelijk van hoe een NFT-huisverkoop is gestructureerd, mogelijk een hogere belastingaanslag voor kopers zijn.

“Om een ​​NFT te gebruiken om het eigendom van een onroerend goed te volgen, moet u het in een juridische entiteit verpakken, meestal zoiets als een LLC”, zei de heer Goldburd. “De NFT is in feite bedoeld om het eerlijke eigendom over te dragen aan het eigendom van de Amerikaanse entiteit. Het probleem is dat u belastingproblemen heeft en misschien het gemak inruilt voor een mogelijk hogere belasting- en overdrachtsrekening. “

De heer Wood voegde toe: “Ik denk altijd dat het nuttig is om mensen eraan te herinneren dat als ze iets kopen met een populaire cryptovaluta, het kopen van iets ook een verkoop van de cryptovaluta is, voor belastingdoeleinden, dus moeten ze belasting betalen over de gezindheid. populaire cryptovaluta.

Volgend op: Omdat problemen met de toeleveringsketen vertragingen veroorzaken, zijn kopers bereid een premie te betalen voor volledig gemeubileerde woningen

Een transparante verkoopmethode vinden

Afgezien van logistieke en fiscale hindernissen, zijn crypto-enthousiastelingen altijd op zoek naar een manier om NFT-thuisverkopen een werkbare realiteit te maken, en zien ze blockchain als een potentieel veiligere en efficiëntere manier voor gevoelige transacties zoals overdrachten van effecten.

“De technologie is er om het te doen, en om het te doen op een manier die waarschijnlijk veiliger is voor consumenten dan het kantoor van de gemeente,” zei Haber. “Je leest de hele tijd over de mensen die deze oplichting plegen en gebouwen verkopen die ze niet eens bezitten.”

De heer Goldburd voegde toe: “De enige manier om dit te standaardiseren is om te weten wanneer en of lokale landwetten worden gewijzigd zodat NFT’s de eigendom kunnen certificeren. Wat een geweldig idee zou kunnen zijn, omdat het waarschijnlijk veel van de registratieproblemen die zich voordoen bij titelbedrijven zou verminderen, en misschien zelfs de eigendomsverzekering goedkoper zou maken. “

Volgend op: Zoek de locatie, de bevestigingsstangen om aan de verkeerde kant van je skihuis te drukken

Sommige kopers hebben al geleerd over opties voor het gebruik van NFT’s als een manier voor investeerders om stukken huiseigendom op te splitsen en te verkopen, zei Haber. Elders test het bedrijf van de heer Chavez de bèta van een DTV-verkoop die het recht van eerste weigering zou verlenen om een ​​onroerend goed te kopen, waardoor de koper het huis tegen een vaste prijs kan kopen en voor een bepaalde periode is overeengekomen. .

“Het kopen van een optie op wat dan ook is een afdekking tegen de keerzijde en een hoop voor de bovenkant”, zei Chavez. “Dus de prijs van het huis en de lengte van de optie zijn de twee belangrijkste elementen van dit contract.”

“Niemand gaat je vertellen dat ze een ijzersterk plan hebben” [for NFT property sales]Dhr. Chavez voegde toe: “Maar ik geloof… [eventually] al het onroerend goed wordt op die manier overgedragen, punt, einde van de zin. “

Noodgedwongen zal onroerend goed als industrie langzamer blijven dan andere delen van de economie als het gaat om aanpassing aan cryptocurrency en NFT-technologie.

Volgend op: Wat Amerikaanse staten van plan zijn te veranderen op het gebied van onroerendgoedbelasting voor 2022

“We zitten in de eerste ronde van technologie”, zei dhr. Haber. “Wat je in de industrie ziet, zijn kanaries in de kolenmijn. Vastgoed heeft de neiging om achter te blijven omdat het een sterk gereguleerde sector is, wat geen slechte zaak is. Maar dat betekent niet dat hij niet gestoord zal worden, want dat zal hij wel doen. “

Voorlopig komt het structureren van een vastgoedtransactie rond een NFT vooral met een veel ouder voordeel.

“We hebben keer op keer gezien dat wanneer een bedrijf aankondigt dat het cryptobetalingen zal accepteren, mensen dit opmerken”, zei dhr. Wood. “Ik denk dat het een beetje bedwelmend is.”

Klik voor een diepere analyse van nieuws over luxe lifestyle

Leave a Comment