Decarbonisatie van onroerend goed: de belangrijkste lessen van COP26

In onroerend goed is groen niet het nieuwe zwart – nog niet. Maar als kapitaalmarkten meer duurzaamheid blijven eisen en de druk op koolstofrijke portefeuilles vergroten, kan het binnenkort onmogelijk zijn voor eigenaren om in het ongewisse te blijven als ze niet groen gaan.

Vorige maand kwamen veel spelers in de wereldeconomie samen met staatshoofden en beleidsmakers op de klimaatconferentie van de Verenigde Naties, bekend als COP26. Er zijn toezeggingen gedaan, toespraken gehouden en dringende uitspraken gedaan over de noodzaak om de klimaatcrisis aan te pakken. Maar is er iets substantieels naar voren gekomen waar de vastgoedsector – een belangrijke bijdrage aan de klimaatverandering – iets aan kan doen?

“In zoiets zal er wat retoriek zijn”, zei Greg Smithies, die mede-leider is van het klimaattechnologieteam bij Fifth Wall, een durfkapitaalonderneming in onroerend goed en in Glasgow was voor de conferentie. “Er moesten echter enkele belangrijke dingen gebeuren die het meest relevant waren voor onze branche.”

Greg Smithies, vijfde muur

Greg Smithies, vijfde muur

Fifth Wall kondigde toezeggingen aan van meer dan $ 300 miljoen aan zijn klimaattechnologiefonds van spelers uit de sector zoals Invitation Homes, Equity Residential, Hudson Pacific Properties en Ivanhoe Cambridge, evenals het pensioenfonds Nieuw-Zeeland. Hij wil dat geld inzetten in bedrijven die technologieën ontwikkelen en opschalen die de industrie koolstofarm kunnen maken.

Ik ging zitten met Smithies om te begrijpen wat er uit COP26 kwam dat een verschil zou kunnen maken voor onroerend goed, en welke positieve punten hij vond in een conferentie die werd geminacht als “het draait allemaal om, geen actie”.

Had onroerend goed deze keer een echte plaats aan tafel? Heeft hij leidinggevenden uitgezonden met de macht om cheques te ondertekenen en de mogelijkheid om de besluitvorming te beïnvloeden?

Traditioneel hebben deze conferenties niet veel vertegenwoordiging van de industrie gehad. Maar van alle mensen met wie ik sprak, kwam ongeveer de helft uit de industrie, en de titels waren op VP-niveau en hoger, helemaal tot aan C-niveau. Dus over het algemeen was de blootstelling en aanwezigheid van de industrie hier veel groter dan we hebben gezien in voorgaande jaren.

Hoe inhoudelijk waren de discussies? Was het meer “klimaatverandering is een existentiële bedreiging” of meer uitvoerbaar, zoals “laten we vergaderen, met een paar bedrijven praten? “

De koelmiddelen in oude HVAC- en airconditioningsystemen zijn 10.000 keer slechter voor de opwarming van de aarde dan CO2. Vóór COP26 zagen we een heleboel nieuwe wereldwijde koelmiddelvoorschriften. We hebben ook regelgeving gezien voor methaan, dat vijf tot zes keer slechter is voor de opwarming van de aarde dan CO2. Onze gebouwen gebruiken veel aardgas voor verwarming, dus het is heel relevant voor ons.

“Gebouwen zijn minder waard als ze onder water staan ​​of in brand staan. “

Even belangrijk zijn de kapitaalkosten. Als je bedenkt hoe al het geld in de vastgoedsector terechtkomt, stroomt het van staatsinvesteringsfondsen, pensioenfondsen, naar fondsen van fondsen en vervolgens naar kapitaalmarkten en REIT’s. Maar de kwispelende staarten zijn deze massale wereldwijde retraites en poelen van soeverein kapitaal. En wat we uit de COP hebben zien komen, is het aantal van deze organisaties die ESG-toezeggingen doen, die zich inzetten voor nul-koolstofuitstoot, exploderen. We zullen uiteindelijk een versnelling zien in de trend dat als je schone, groene gebouwen hebt, je kapitaalkosten omlaag moeten.

In 2020 liet BlackRock’s Larry Fink een bom vallen toen hij zei dat zijn bedrijf zou vermijden te investeren in bedrijven die “een hoog duurzaamheidsrisico met zich meebrengen”. Wat is de nieuwste versie hiervan?

De meest recente cijfers geven aan dat ongeveer 40% van ‘s werelds totale beheerde vermogen nu belegt onder een soort ESG-mandaat. In feite is $ 1 op $ 3 op zoek naar schone, groene projecten. Het is precies aan de kant van de kapitaalkosten.

Tegelijkertijd zijn gebouwen vanuit het oogpunt van veerkracht minder waard als ze onder water staan ​​of in brand staan. Je hebt gebouwen ter waarde van $ 326 biljoen, wat betekent dat gebouwen doorgaans de grootste risicopool in de verzekeringssector zijn. De verzekeringssector herkadert nu ook al haar onderliggende actuariële modellen om rekening te houden met klimaatrisico’s.

En dat is een van de andere grote afhaalrestaurants van COP: het is erg moeilijk om geld te verdienen aan een gebouw als je het niet kunt verzekeren en daarom niet kunt huren. Zo zijn schattingen van de COP dat in de komende 20 jaar zo’n 14 biljoen dollar aan gebouwen wereldwijd onverzekerbaar zal worden.

Een andere grote discussie lijkt zich te hebben gericht op een wereldwijd raamwerk voor koolstofhandel.

Dit zal uiteindelijk de grootste impact hebben voor onze branche. De handel in CO2-compensaties en CO2-credits is voor sommige markten zeer insulaire geweest – er is een markt in Californië en New York overweegt er een te creëren, Europa heeft zijn eigen markt. Op de kapitaalmarkten is het erg moeilijk om futurescontracten op iets te hebben als je meerdere ongelijksoortige markten hebt.
Wat er aan het einde van COP26 gebeurde, was dat de 190 landen overeenstemming bereikten over een basiskader dat ons in staat zal stellen om deze activa te standaardiseren, zodat we daadwerkelijk een wereldwijde koolstofmarkt kunnen hebben. Net als aandelenhandel, weet je, tussen de London Stock Exchange en de New York Stock Exchange.

Lees meer over het snijvlak tussen vastgoed en klimaatverandering

Je hebt een soort LIBOR nodig…

Precies. Wat uit de COP kwam, is dat we nu een LIBOR hebben. Het raamwerk dat ons uiteindelijk in staat stelt om een ​​wereldwijde markt te hebben.

Een kop was deze Net Zero Alliance van $ 130 biljoen, verdedigd door Mark Carney van Brookfield. Wat is uw mening over dit nummer – is het gebakken lucht?

Er zijn grijstinten. Elke keer dat je een pool van kapitaal samenstelt die zo groot is als waar ze het over hebben, is er een afweging tussen de grootte van de pool en de specificiteit van de klimaatfocus. Als je zoveel kapitaal hebt, betekent dit dat het niet sterk gericht kan zijn op echte klimaat-achtige dingen. Tegelijkertijd is het belangrijk dat mensen zien dat er een dynamiek rondom de ruimte is en dat mensen naar binnen leunen. Je hebt de markt nodig om in die richting te bewegen, zodat het gemiddelde bedrijf kan zeggen: schone en groene dingen omdat we weten dat investeerders ze wilden – kijk maar naar de Net Zero Alliance.

Hoe goed was de discussie over het inzetten van bestaande technologie versus R&D in nieuwe klimaattechnologie?

Er zijn uitspraken gedaan, bijvoorbeeld van John Kerry, dat onze bestaande technologie slechts ongeveer 50 procent van het probleem kan oplossen. Daarom moeten we ook investeren in R&D. Wat we hebben gezien, is in feite een dubbel hoogtepunt hierover, dat de bestaande technologieën die we hebben en al het beleid om die implementatie te stimuleren en voor bedrijven om bijvoorbeeld belastingvoordelen te krijgen om ze te kopen, belangrijk zijn, maar dat lost alleen ongeveer helft van het probleem. Daarom zouden overheden ook dingen moeten doen zoals geld investeren in R&D om technologieën uit het lab en op industriële schaal te krijgen.

Hoe zit het vanuit het perspectief van de private sector, in termen van investeren in klimaattechnologie voor onroerend goed?

Als je naar de balans van de vastgoedsector kijkt, zijn de totale uitgaven aan R&D nul. Maar er is een langzaam ontwaken dat als je je hebt aangemeld voor een soort koolstofbelofte – die je waarschijnlijk hebt, omdat je investeerders erom vragen, of als je op zoek bent naar lagere kapitaalkosten – dat je niet kunt aankomen. de bestaande technologieën. We moeten daarom investeren in R&D om de ontwikkeling van nieuwe technologieën te helpen.

“We hebben een aantal hele goede maatregelen genomen: voorschriften voor koudemiddelen en methaan, kaders voor de handel in koolstof. Waar we hebben gefaald, is het vaststellen van een wereldwijde prijs voor CO2.

Onze hypothese is dat zelfs in de vastgoedsector de mensen die de R&D-uitgaven beheersen, de leiders zullen zijn op dit gebied.

Wat had je graag gezien van deze conferentie? Wat ontbrak er aan onderwerpen die relevant zijn voor de branche?

Sterker nog, ik kwam binnen met zeer lage verwachtingen. Het probleem was dat het gebouwd was als: “Dit is onze laatste hoop, en als we nu niet alles voor elkaar krijgen, zijn we compleet de klos.” In werkelijkheid evolueren deze dingen in fasen. We hebben een aantal hele goede stappen gezet. Koelmiddel- en methaanvoorschriften, kaders voor koolstofhandel, super.

Waar het ons aan ontbrak is een globale prijs voor CO2. Laten we zeggen dat als Europa een prijs gaat stellen, waar ze de mensen gaan belasten die vuil staal maken, dan wil je ook dat ze, laten we zeggen, een prijs zetten wanneer het staal uit China binnenkomt, om deze twee fabrikanten op gelijke voet. We hebben nog geen goede kaders als deze zien ontstaan.

En wat is de positie van Fifth Wall in dit alles? Hoe heb je je dagen bij COP26 doorgebracht?

Vastgoed is een wereldwijde industrie. Het is de grootste activaklasse ter wereld. En in de meeste landen is dat 10-20% van het BBP. Wanneer een van de ministers van Financiën van deze landen of wie dan ook het beleid schrijft, moet de vastgoedsector aanwezig zijn. Historisch gezien hebben we als industrie geworsteld om samen te komen en aan tafel te zitten. Het belangrijkste dat we probeerden te doen, was een afgezant voor de industrie zijn, om te proberen ervoor te zorgen dat het een plaats aan tafel kreeg in dit soort discussies waarin we historisch gezien onder ons gewicht hebben gespeeld. .

Onroerend goed heeft de neiging om zijn gewicht te overschrijden op gemeentelijk niveau, maar niet op internationaal niveau. De meeste van de grootste vastgoedbedrijven hebben zich niet echt beziggehouden met dit hele klimaattechnologiegedoe, niet met het vormgeven van klimaatbeleid.

We willen graag meer leden uit de industrie inspireren om deel te nemen aan het consortium dat we aan het bouwen zijn. Maar alleen omdat het grootste deel van de industrie niet geregistreerd is, betekent niet dat we niet een beetje het wespennest kunnen raken met nationale en wereldwijde regelgevers, om een ​​plaats aan deze tafel te krijgen.

Dit interview is voor de duidelijkheid ingekort en bewerkt.

(Schrijf naar Hiten Samtani at [email protected]. Om The REInterview te bekijken, een reeks van zijn diepgaande gesprekken met vastgoedleiders en journalisten, klik hier.)

Leave a Comment