Real Estate Insider: Detroit’s allereerste flatgebouw met hoogbouw te koop – alweer

Meer dan een eeuw geleden, toen het werd geopend, waren de Pasadena-appartementen aan East Jefferson Avenue het hoogste woongebouw in de stad.

Hoewel hij tegenwoordig nog lang niet in het bezit is van die titel, kan iemand anders binnenkort de bouwtitel hebben.

Vorige maand, het 11 verdiepingen tellende gebouw en zijn 170 appartementen op 2170 E. Jefferson Ave. op de markt komen voor een onbekende prijs.

Hoewel dit aantal niet openbaar wordt gemaakt, kunnen we een weloverwogen schatting maken van de waarde van het gebouw door een beetje reverse-engineering uit te voeren.

Dit kan worden bereikt door twee cijfers te delen die: zijn openbaar gemaakt in een aanbiedingsmemorandum door notering makelaar O’Connor Real Estate gevestigd in Detroit – netto bedrijfsresultaat en cap rate, of cap.

Met een NOI van ongeveer $ 1,14 miljoen en een cap rate van 6 procent, komt de waarde op ongeveer $ 19 miljoen, of ongeveer $ 111.900 per eenheid.

Het is in ieder geval de tweede keer in de afgelopen jaren dat het pand te koop staat; in 2016 stond het genoteerd voor $ 11,9 miljoen, maar werd het nooit verkocht.

Het gebouw, gebouwd in de vroege jaren 1900, heeft 55 studio’s met een gemiddelde oppervlakte van 500 vierkante meter en huurt voor $ 800; 101 appartementen met één slaapkamer te huur voor $ 1.000 per maand, of $ 1,42 per vierkante voet voor gemiddeld 700 vierkante voet; en 14 eenheden met twee slaapkamers die huren voor $ 1.200 per maand, of ongeveer $ 1,33 per vierkante voet in eenheden van 900 vierkante voet, volgens de meest recente MO.

Ik vroeg naar het verschil in maatvoering dat vijf jaar geleden werd gemeld toen het op de markt kwam, maar kreeg geen gedetailleerd antwoord.

Destijds zei de eigenaar dat appartementen met één slaapkamer varieerden van 550 tot 650 vierkante meter en appartementen met twee slaapkamers varieerden van 650 tot 750 vierkante meter. Ook de huren zijn in deze periode flink gestegen.

James Tumey, de makelaar op de lijst – zowel in 2016 als nu – zegt dat het pand het gebouw heeft gerenoveerd sinds het meer dan een decennium geleden overnam, maar er is nog steeds meer “vlees aan de botten “, wat betekent dat een koper zou kunnen meer geld in het gebouw steken en vervolgens de huren verhogen.

Het gebouw in renaissancestijl – eigendom van een entiteit genaamd Pasadena Investments LLC, die is geregistreerd als Scot Turnbull van Cynex Enterprises Inc. in Southfield – is ontworpen door Mortimer L. Smith & Sons en in 1985 toegevoegd aan het National Register of Historic Places. Tegenwoordig kennen we Mortimer L. Smith & Sons als SmithGroup JJR.

Cynex kocht het in 2009 voor $ 2 miljoen, volgens CoStar Group Inc., een vastgoedinformatiedienst gevestigd in Washington, DC.

Tumey zei in 2016 dat hoewel het gebouw bijna volledig bezet was toen Turnbull het kocht, slechts 30% van de huurders huur betaalde omdat de rest daar zonder huurcontract woonde.

Op donderdagochtend merkte Tumey ook op dat het gebouw dichtbij de nieuwe kleine supermarkt van Meijer Inc. genaamd Rivertown Market ligt, evenals de plaats waar Dan Gilbert maar liefst $ 28,5 miljoen uitgaf om kantoren en parkeerplaatsen te kopen, evenals grond geschikt voor conversie.

Leave a Comment