GenX Capital Partners biedt 95% financiering aan tegen 5,9% gemengd tarief voor commerciële vastgoedprojecten

Als boutique vastgoedinvesteringsbank sluit GenX Capital Partners (GenXCP.com) meer dan $ 75 miljoen tot $ 100 miljoen per jaar of meer in plaatsing en schuld / aandelenbeleggingen met behulp van het traditionele platform van 70/30 tot 80/20 (soms 85/15 met een “senior stretch”) in typische schuld-/aandelenstructuren voor alle activaklassen.

Zodra COVID toesloeg, keerden die verhoudingen echter om doordat schuldfondsen, private equity-bedrijven en Family Office-partners de teugels van financiering weghaalden, waardoor het voor ontwikkelaars bijna onmogelijk werd om deals te sluiten zonder meer persoonlijk kapitaal te betalen en hun cashflow te controleren. -de cashflow- en IRR-ratio’s dalen aanzienlijk. Dat wil zeggen tot nu toe.

Stap in het 99-jarige, baanbrekende hybride financieringsplatform van GenX Capital Partner voor hoe zij transacties in de toekomst financieren. Ze kunnen nu hun financieringscomponent voor grondlease combineren met traditionele schuldfinanciering, waardoor de hefboom voor de ontwikkelaar wordt verhoogd tot maar liefst 95%, terwijl dure financiële partners niet nodig zijn.

Denk hier even over na; het onroerend goed zelf genereert een rendement op eigen vermogen (ROE) van 15-20% of meer per jaar, terwijl het land nooit meer dan 4-5% ROE genereert, als je geluk hebt. Vuil is slechts een plaats voor het gebouw en niets meer. Door de twee te scheiden, kunt u uw totale rendement maximaliseren zonder te worden weggeblazen door de landcomponent met een laag risico en een laag rendement. Als onderdeel van de financieringsstructuur van GenX Capital, neem je wat een ROE van 4-5% was met het land, extraheer je de contante waarde door een verkoop aan hun bedrijf, herinvesteer je de opbrengst in het actief dat een hoger inkomen genereert dat 15% of meer verdient, betaal de 4 tegen een grondhuurtarief van 5% terwijl een ROE-differentieel van 10% werd ontgrendeld dat verborgen was in het vuil. En dit alles voordat u rekening houdt met het feit dat u die leasebetalingen samen met andere aftrekbare kosten kunt afschrijven, en daarmee de kasstroom en IRR-projecties verder kunt verhogen.

Stel je voor dat je de mogelijkheid hebt om een ​​eigendom van $ 20 miljoen te verwerven of te ontwikkelen met slechts 5% eigen vermogen tegen een gemengd percentage van minder dan 6%, alles bij elkaar genomen? Bij gebrek aan een beter woord, is dit krankzinnig en is het een complete game-changer voor hoe ontwikkelaars in de toekomst deals sluiten.

Als onderdeel van dit hybride financieringsplatform voor grondlease verwerft GenX Capital Partners de grond tegen 30% van de geprojecteerde gestabiliseerde waarde (waarbij het vierde jaar NOI wordt genomen). Deze fondsen maken nu deel uit van de wereldwijde kapitaalstapel. GenX verhuurt de grond vervolgens aan de ontwikkelaar tegen een tarief van 4,25% tot 5%, afhankelijk van de activaklasse. Bovendien zal GenX Capital de geldschieter binnenhalen, waardoor het een “one-stop-shop” wordt, die beide zijden van de transactie financiert. Wat nog belangrijker is, deze erfpacht is volledig conform en wordt geaccepteerd door HUD, Fannie Mae, Freddie Mac en alle grote kredietinstellingen, waardoor toekomstige herfinanciering of zelfs een verkoop van het actief later mogelijk is.

In het bovenstaande voorbeeld elimineerde de ontwikkelaar de noodzaak om nog eens $ 5,1 miljoen aan dure LP / Pref / Mezz-financiering aan te trekken en dekte dat verschil af tegen een rentetarief van 4,25% terwijl de IRR’s werden verhoogd, waardoor hun ontwikkelingsschema werd versneld omdat ze niet vastlopen bij het mobiliseren van kapitaal. , terwijl het de lening voor de bank zeker stelt van een DSCR (Debt Service Coverage Ratio), aangezien deze in het algemeen van 25 BP tot 50 BP gaat in vergelijking met een traditionele structuur. Na het toevoegen van hun redelijk geprijsde acquisitie- / bouwschuld, zien ontwikkelaars doorgaans een gemengd “all-in” tarief van 5,5-5,9%, waardoor de noodzaak van duur eigen vermogen en partners in het algemeen wordt geëlimineerd.

Dit kan voor ALLE activaklassen, voor basis- en ‘value added’ acquisitieprojecten met typische chequebedragen van slechts $ 2 miljoen en in sommige gevallen tot $ 200 miljoen. Het is een uitstekend financieringsmechanisme voor ontwikkelings- en acquisitietransacties van winkel-, kantoor-, hotel-, meergezins- en industriële bedrijven. Stel je voor dat je nu de munitie hebt om grotere deals te sluiten met meer kapitaal tot je beschikking en zonder dat je extra partners of aandelen nodig hebt? Hoge zeven- en achtcijferige deals zijn nu mogelijk, met de mogelijkheid om snel en efficiënt te slagen in de wetenschap dat de dollars er zullen zijn om gedaan te worden. Het uitbreiden van uw vastgoedportefeuille is nu eenvoudiger geworden en het goedkeurings- en financieringsproces ongelooflijk minder streng en sneller dan lokale banken. Dit is zeker een gamechanger.

“We zijn actief op zoek naar kansen in het zuiden van Maine en langs de oostkust naar Florida en naar de markten in het midden van de VS en Texas”, zegt Mark McClure, Managing Partner van GenX Capital Partners. “Maar aangezien we momenteel als bedrijf voor tientallen miljoenen dollars aan ontwikkeling doen in Zuid-Maine, ligt onze focus hier voorlopig van lenen en investeren tot persoonlijke ontwikkeling.”

Een van de vele lopende projecten die McClure en zijn partners Paula Wallem, Ronnie Goddard, Jeff Pollack en Moshe Miller aan het opzetten zijn, is de ontwikkeling van The Mark in Cumberland Foreside, een high-end condo-project van 50 eenheden dat zal worden geleverd met Top notch voorzieningen, toplocatie en units met dakterrassen. McClure zei dat hij hoopt de eerste van het jaar voorverkoop te lanceren met meer dan 20% van de eenheden die al zijn geadverteerd door kopers zo ver weg als Miami.

“De vastgoedmarkt in New England blijft dynamisch en op basis van ons uitgebreide onderzoek en marktonderzoek denken we dat dit geografische segment en in het bijzonder het zuiden van Maine de komende jaren zo zal blijven”, aldus McClure. “Het is duidelijk dat onze investeringspartners er ook zo over denken, aangezien we hier in New England meer vreemd vermogen willen inzetten als onderdeel van dit hybride financieringsplatform voor grondlease, terwijl we ook onroerend goed voor eigen rekening uitbreiden. “

Heeft u een ontwikkelingsproject of een actief dat u wilt verwerven, maar uw aanbetaling of uw eigen vermogen is minimaal? Het hybride financieringsplatform voor grondlease van GenX Capital Partners biedt wellicht de oplossing. Door de opbrengst van hun grondpacht te combineren met hun aankoop- of bouwlening, is het heel goed mogelijk om 90-95% van de kapitaalstapel te bereiken, waardoor u meer van het bedrijf in uw zak kunt houden in plaats van in handen van financiële partners.

Neem contact op met Mark McClure op 305-507-6777 of [email protected] of om meer te weten te komen over het financieren van uw project met behulp van het hybride landleaseplatform van GenX Capital Partners of om hen te vragen hoe dat eruit zou zien op basis van uw huidige structuur.

” Vorig

Leave a Comment