Boise is booming. Vastgoedbeleggers moeten er rekening mee houden.

Boise is booming, grotendeels vanwege de toestroom van mensen uit Californië. In de afgelopen drie jaar is de bevolking met 8 procent gegroeid, een enorme hoeveelheid. Dit heeft veel druk gelegd op de huisvesting, zowel eengezinswoningen als huurwoningen. De gemiddelde huurprijs is met 30 procent gestegen en de huizenprijzen met 60 procent. Bouwers kunnen een dergelijke groei gewoon niet bijhouden.

De huizenprijzen stijgen veel sneller dan de huren, die nauw samenhangen met het lokale inkomen, maar ze zijn een goede indicator voor de sterkte van de vraag naar alle woningen.

De prijzen in Boise zijn enorm gestegen omdat ze aanvankelijk zo laag waren – ten opzichte van de prijzen in Californië. In 2018 was de gemiddelde huizenprijs $ 275.000 in Boise, $ 560.000 in Los Angeles en $ 1,2 miljoen in San Francisco.

Hoewel de huidige vraag naar woningen groot is, moeten beleggers zich richten op de toekomstige vraag. Onze beste indicator voor de toekomstige vraag is werkgelegenheid. Meer banen betekent meer woonwensen.

Tijdens de pandemie verloren alle markten banen, dus onze schattingen van toekomstige groei zijn gebaseerd op hoe snel die banen terugkeren. Voor Boise is dat niet eens nodig omdat het aantal banen al 3% hoger ligt dan voor de pandemie, een zeer sterke indicatie voor de toekomst.

Maar een golf van banen in een relatief kleine markt als Boise (700.000 inwoners) kan ook snel eindigen – vooral omdat hogere huizenprijzen meer mensen afschrikken om te komen – dus we moeten bepalen of de soorten banen die zijn gecreëerd ook meer zullen creëren banen in de toekomst of zijn slechts een eenmalige opsteker.

De afgelopen drie jaar zijn er in Boise 26.000 nieuwe banen gecreëerd; 7.000 in de bouw, 6.000 in handel en transport (Amazon), 4.000 in zakelijke dienstverlening, 6.000 in gezondheid en geen in de belangrijke maakindustrie (Micron).

Banen in de handel, het transport en de gezondheidszorg nemen over het algemeen toe met de lokale bevolking. Bouwbanen zijn volatiel; werknemers komen binnen wanneer de vraag groot is, maar vertrekken wanneer de druk voorbij is.

De meest solide weg voor de toekomstige groei van Boise is de grote en groeiende zakelijke dienstverlening met een grote technologische kern.

Het meest waarschijnlijke scenario voor Boise is dan ook een goede groei op lange termijn, maar met het grote risico dat in de nabije toekomst een zeepbel voor de huizenprijzen uiteenspat. Met andere woorden, dit is een markt waar beleggers in willen zitten, maar het risico om er nu in te komen is erg hoog, je zou bijna aan de top kunnen kopen.

In zo’n onzekere situatie kun je beter investeren in de minder risicovolle opties: appartementen of eengezinswoningen die omgebouwd kunnen worden tot meerdere huurwoningen. Beleggers mogen niet verwachten dat de huurprijzen blijven stijgen zoals ze de afgelopen jaren hebben gedaan – dat zou kunnen, maar ze zouden ook kunnen dalen als de zeepbel barst; u moet alleen voor een woning betalen wat de huidige huurprijzen rechtvaardigen.

In elke markt zijn sommige plaatsen verhuurvriendelijker dan andere. Beleggers moeten weten dat beste huurbereik in elke lokale postcode, waar het grootste aantal huidige huurders te vinden is. Gemiddeld verhuist een huurder naar twee jaar; je zult regelmatig nieuwe moeten vinden. Woningen met huurprijzen in het beste huuraanbod hebben de minste moeite om vervangende huurders aan te trekken. Boven dit bereik lopen beleggers het risico van: Vacature tijdens huurderrotatie of misschien zelfs nodig verminderen de huren huurders aan te trekken.

Leave a Comment