Vastgoedanalist: “Investeerders vonden Northwest Arkansas”

Twee institutionele kustinvesteerders deden begin oktober binnen enkele dagen na elkaar afzonderlijke acquisities in Benton County ter waarde van samen 66,2 miljoen dollar.

Institutionele beleggers zijn doorgaans bedrijven of verschillende organisaties, zoals een hedgefonds of beleggingsfonds, die geld beleggen voor andere mensen in plaats van particuliere beleggers die hun eigen geld gebruiken.

In een meerfamiliebedrijf betaalde het in Californië gevestigde Canyon View Capital $ 25,6 miljoen om drie eigendommen in het centrum van Bentonville te kopen. Newell Development Manager in Bentonville, Jake Newell, bouwde ze alle drie van 2017 tot 2020 en verkocht ze met een gecombineerde bezettingsgraad van 97% in 85 eenheden.

Newell noemde de aankoopprijs van ongeveer $ 301.000 per eenheid een “record” voor de regio.

In een kantoorovereenkomst betaalde Global Net Lease (GNL), een op de New York Stock Exchange genoteerde vastgoedbeleggingstrust (REIT) gevestigd in New York City, $ 40,6 miljoen voor een gebouw van 90.334 vierkante meter kantoorruimte aan Southeast J Street in Bentonville dat Walmart huurt. De verkoper was een vennootschap met beperkte aansprakelijkheid die werd beheerd door directeur en oud-vastgoedondernemer Ramsay Ball uit Bentonville. Het drie verdiepingen tellende gebouw is vorig jaar geopend.

“Als je nationale groepen hebt die op onze markt komen en het potentieel zien en hier investeren, valideert dat de markt”, zei Ball. “Sommige [institutional investors] die we een paar jaar geleden hadden [viewed this] als tertiaire markt. We hadden er moeite mee om dit te begrijpen. Dit is een continu bewijs van de aantrekkelijkheid van de markt.

Deze acquisities geven aan dat de commerciële vastgoedmarkt in Northwest Arkansas volwassen wordt en steeds meer zichtbaarheid krijgt bij institutionele beleggers. Toch is het bij verschillende executives in het commercieel vastgoed de vraag of ze een indicator zijn.

“Voor het grootste deel, en op de meeste gebieden, denk ik niet dat institutioneel geld zich heeft gemanifesteerd [in Northwest Arkansas] nogmaals, “zei Steve Lane, algemeen directeur van Colliers Arkansas bij Rogers. Het in Little Rock gevestigde bedrijf is het grootste commerciële vastgoedbedrijf in Arkansas, met meer dan 18 miljoen vierkante meter aan verhuurde en beheerde winkelruimte.

“Onze ervaring met veel grote beleggingsondernemingen is dat ze graag in grote markten handelen. Markten waar ze een portefeuille kunnen opbouwen.

Clinton Bennett, makelaar in commercieel onroerend goed in Northwest Arkansas, eigenaar van Bennett Commercial Real Estate in Rogers, zei dat hij het gebied nog steeds als een dienstenmarkt ziet. Toch is de definitie van een tertiaire markt subjectief, en Bennett gelooft dat investeerders er voorstander van zijn om meer van hun geld in Northwest Arkansas te steken.

“Ik denk dat we investeringen zien die worden gedaan door groepen die traditioneel niet naar tertiaire markten zouden hebben gekeken”, zei hij. “In het verleden hoorden we een refrein: ‘We houden van deze activa, maar jullie markt is gewoon niet groot genoeg. Het lijkt erop dat ze nu vertrouwd zijn met de omvang en het traject van onze markt. Misschien is het traject hetzelfde, maar de vraag is aanzienlijk toegenomen.

“Dankzij Crystal Bridges, investeringen van Walton, Northwest Arkansas Council, University of Arkansas, voorzieningen voor levenskwaliteit en investeringen, denk ik dat we een heel andere laag investeerders hebben bereikt.”

Volgens de US Census blijft de Northwest Arkansas Metro net buiten de 100 grootste regio’s van het land met ongeveer 550.000 inwoners (# 105). Toch is de bevolking sinds 2010 met bijna 25% gegroeid, een van de snelst groeiende regio’s van het land.

PER CIJFERS
Paul Hendershot, analist bij CoStar Group, een data- en analysebedrijf voor commercieel onroerend goed, zei dat de markt in Northwest Arkansas een toename van het aantal institutionele kopers ziet.

“Ik zou zeggen dat het hoger is” [in 2021],,maar het is moeilijk vast te stellen omdat een akkoord een onevenredige invloed kan hebben op het percentage”, zegt hij.

Gegevens van CoStar laten zien dat institutionele kopers sinds het begin van het jaar in 2021 goed waren voor 25% van het verkoopvolume van de kantorenmarkt in Northwest Arkansas van $ 166,1 miljoen.

De institutionele activiteit dit jaar is vergelijkbaar met 4% in 2020, 19% in 2019 en 2% in 2018 en – zoals Hendershot meldde – wordt bijna volledig toegeschreven aan de acquisitie van Global Net Lease van 40,6 miljoen euro.dollar in Bentonville. Volgens CoStar is de deal de enige aankoop in Northwest Arkansas door institutionele beleggers die dit jaar de $1 miljoen overschreed.

Hendershot zegt dat veel institutionele en buitenlandse investeerders naar Northwest Arkansas kijken voor goedkopere activa en hogere rendementen die veel primaire en secundaire markten niet kunnen bieden. Het marktkapitalisatiepercentage van kantoren – een maatstaf voor de waardering van onroerend goed voor het investeringsrendement van een onroerend goed – van 9% is hoger dan het nationale gemiddelde van 6,9%

Het totale verkoopvolume op de kantorenmarkt in Northwest Arkansas neemt ook toe. Het is dit jaar op een all time high. Het enige andere jaar waarin het verkoopvolume van de kantoorsector meer dan $ 150 miljoen bedroeg, was 2016 ($ 156,8 miljoen).

“Kijkend naar de gegevens, vonden investeerders Northwest Arkansas,” zei Hendershot. “Het is een dynamische markt met een solide economische basis en een stabiel huurdersbestand. Dit vergroot de blootstelling aan binnenlandse investeerders.

Dit jaar ziet Northwest Arkansas ook een aanzienlijke toename van het verkoopvolume voor meerdere gezinnen, tot bijna $ 290 miljoen year-to-date. De eenheidsprijs bereikte ook een recordhoogte van $ 105.502 per eenheid.

Wat het type koper betreft, zei Hendershot dat 17% institutioneel is, 15% private equity en 68% privaat. Private equity verwijst naar vastgoedfondsen die gericht zijn op vermogende particulieren die kapitaal aantrekken om onroerend goed te kopen. Private verwijst naar bedrijven die onder particuliere controle staan ​​en waarvan de activiteiten voornamelijk gericht zijn op het exploiteren, ontwikkelen van of investeren in commercieel vastgoed.

“Ik denk dat iedereen op dit moment dol is op meerdere gezinnen”, zei Lane. “Zij [investors] zijn allemaal op zoek naar feedback. Captarieven worden zo laag in grote stedelijke gebieden en we beginnen op de radar te verschijnen. “

Lane zei dat er geen tekort is aan kopers in Northwest Arkansas, ongeacht wie ze zijn of waar ze vandaan komen.

“We hebben bijna geen producten meer”, zei hij. “Je opent CoStar op een gegeven moment en kijkt wat er te koop is, en er is niet veel op die markt. Er zijn veel ontwikkelingsmogelijkheden. We hebben meer vierkante meters nodig.

BELEGGERSOVERZICHT
Jason Slear staat aan het hoofd van de acquisitiegroep van Global Net Lease, die een marktkapitalisatie heeft van ongeveer $ 1,59 miljard en een gevarieerde portefeuille van meer dan 300 eigendommen in 12 landen over de hele wereld.

Slear zei dat de overname van Bentonville door LNG de eerste van het bedrijf in Arkansas was. Hij noemde het een “aantrekkelijke kans” voor LNG vanwege de huurder en de locatie.

“Een van de dingen waar we naar op zoek zijn bij het kopen van activa, is de kredietwaardigheid van huurders, en het krediet van Walmart is ongeveer net zo goed als het nu is”, zei hij. “Vanuit investeringsoogpunt vinkte hij alle vakjes aan: huurtermijn, huurderskrediet en huurverhogingen.

Walmart heeft nog zeven jaar over voor de duur van de bouwhuur.

Zou het belang van LNG in Northwest Arkansas net zo belangrijk zijn geweest als de huurder van het gebouw een andere entiteit dan Walmart was?

“Ik ben een fervent mountainbiker, dus elk eigendom in Bentonville is voor mij goud waard”, grapte Slear. “Als het een andere huurder was, dezelfde lening, een andere naam, dezelfde markt, dan hadden we het denk ik op dezelfde manier opgepakt. [Northwest Arkansas] explodeert. We hebben ons onderzoek gedaan en je kunt het niet helpen om over het hele gebied te lezen. Het is een goede markt en het breidt zich uit. Dit is waar u wilt zijn als u een langetermijnbelegger in onroerend goed bent.

Leave a Comment