Vastgoedrecht: lessen getrokken uit de pandemie en prognoses voor de toekomst | Wendel Rosen LLP

In een recent webinar deelden Wendel Rosen LLP-partners Daniel Myers, Gregg Ankenman en Albert Flor, Jr. belangrijke juridische lessen die ze hebben geleerd van de COVID-19-pandemie en gaven ze verschillende voorspellingen over de ‘impact van de pandemie op het vastgoedrecht in de toekomst’ , met bijzondere nadruk op de problemen waarmee verhuurders en commerciële huurders worden geconfronteerd.

Les 1: De taal van de huurovereenkomst is essentieel en common law-concepten zijn altijd belangrijk.

Tijdens de pandemie trokken verhuurders en huurders oude huurcontracten in om te zien hoe ze met sluitingen als gevolg van de pandemie omgingen. Dekte de overmachtclausule van de huurovereenkomst met name de pandemie en bood ze een excuus voor de betaling van de huur? Hoewel sluitingen als gevolg van de pandemie onder de meeste overmachtbepalingen in huurovereenkomsten vielen, zeiden ze vaak dat huurbetalingen niet door overmacht werden verontschuldigd. Als gevolg hiervan hebben veel huurders zich tot common law-concepten gewend, zoals frustratie over het doel, onmogelijkheid en onuitvoerbaarheid, voor verlichting. Deze doctrines, die ooit voornamelijk werden besproken in de rechtenstudie, zijn nu bekend bij alle commerciële vastgoedadvocaten. Hoewel in beperkte omstandigheden sommige rechtbanken van buiten de staat hebben geoordeeld dat de doctrines van toepassing zijn, waren de panelleden tot op heden niet op de hoogte van een gepubliceerd advies van een Californisch hof van beroep waarin specifiek de betaling van huur tijdens de pandemie onder deze common law-doctrines werd verontschuldigd. We merken echter op dat een recente zaak van het hof van beroep in Californië, De Inns by the Sea v. Californië Mutual Ins. Co. (2021 DJDAR 11813, 15 november 2021), oordeelde dat een verzekerde niet kon herstellen van zijn bedrijfsonderbrekingsverzekering omdat overheidsopdrachten om COVID-19 af te sluiten geen fysiek verlies of materiële schade vormden die dekking veroorzaakte. Natuurlijk moeten beroepsbeoefenaren de gepubliceerde adviezen blijven volgen om te zien of er nieuwe ontwikkelingen in de jurisprudentie zijn.

Les twee: In extreme situaties zullen staats- en lokale overheden proberen commerciële huurders te beschermen, wat een aanzienlijke impact zal hebben op commerciële eigenaren.

Omdat de taal van bestaande huurcontracten vaak geen verlichting bood aan commerciële huurders als gevolg van pandemiegerelateerde sluitingen, kwamen staats- en lokale overheden tussenbeide om dit te doen. De staat Californië heeft steden en provincies toegestaan ​​uitzettingsmoratoria vast te stellen ter bescherming van commerciële huurders. Het typische moratorium op commerciële uitzettingen verbood verhuurders om huurders uit te zetten wegens niet-betaling van huur. Het laatste van de door de staat goedgekeurde moratorium op bedrijfsuitzettingen liep af op 30 september 2021. Veel verordeningen voorzien echter in terugbetalingsperioden (voor achterstallige huur die tijdens de pandemie is opgebouwd) tot ver na 30 september. Bij huurbetalingsacties moet zorgvuldig worden nagedacht over de taal van de toepasselijke verordening. In veel gevallen heeft het onvermogen om wanbetalingen van huurders af te dwingen ertoe geleid dat verhuurders onderhandelde schikkingen met huurders zochten.

Derde les: Rechtbanken zullen niet altijd toegankelijk zijn.

Voor het eerst in de recente geschiedenis waren rechtbanken in de gehele staat gesloten en konden partijen geen standaard rechtsmiddelen krijgen. Ook al zijn de rechtbanken nu heropend, er zijn nog steeds aanzienlijke achterstanden en vertragingen. Partijen dienen dit in gedachten te houden, aangezien de onmogelijkheid om toegang te krijgen tot een rechtbank een directe impact heeft op de strategieën en de verhaalsmogelijkheden. Partijen zouden moeten overwegen om alternatieve procedures voor geschillenbeslechting, zoals bindende arbitrage of gerechtelijke verwijzing, in huurovereenkomsten op te nemen. Hoewel rechtbanken grotendeels ontoegankelijk zijn geworden, zijn privé-uitspraken tijdens de pandemie onverminderd doorgegaan.

Les vier: Partijen kunnen onderhandelen over veel verschillende alternatieve betalingsstructuren om huurovereenkomsten in stand te houden.

Toch konden veel verhuurders en commerciële huurders onderhandelde overeenkomsten bereiken om in de toekomst huurvermindering en -betalingen te regelen. Deze overeenkomsten omvatten huurverlagingen voor bepaalde perioden, uitstel- en aflossingsverplichtingen en wijzigingen in huurstructuren – zoals een huurpercentage gekoppeld aan verkoop of een huur gekoppeld aan bepaalde bezettingspercentages, soms gecombineerd met kortingen, verlengingen van huurtermijnen. Deze overeenkomsten hebben vaak versoepelde werkingsclausules voor huurders en, in sommige gevallen, gewijzigde gedeelde huurvereisten voor verhuurders. Deze overeenkomsten werden van geval tot geval onderhandeld, zodat er niet één enkele norm werd aangenomen. Partijen dienen er rekening mee te houden dat, behalve in voor de hand liggende omstandigheden, verhuurders over het algemeen van huurders eisen dat ze specifiek bewijs leveren van de impact van de pandemie op de financiële situatie van huurders om huurtoeslag te verlenen.

Les vijf: Verhuurders vonden alternatieven voor illegale detentieprocedures om huurrechten af ​​te dwingen.

Door het verbod op illegale detentieprocedures zijn ondernemers genoodzaakt op zoek te gaan naar andere manieren om hun rechten te beschermen. Voor zover rechtszaken werden aangespannen, waren deze over het algemeen gebaseerd op contractbreuk / leaseclaims. Hoewel de verhuurder in geval van contractbreuk / huurvordering het bezit niet kan recupereren wegens het niet betalen van huur, kan de verhuurder de achterstallige huur en de daarmee samenhangende schade verhalen. Om de hefboomwerking verder te vergroten, kan een verhuurder in zo’n geval ook een tijdelijke beschermingsbevel of een beslaglegging aanvragen. Een beslaglegging stelt een schuldeiser in staat om een ​​pandrecht op het eigendom van de schuldenaar te zetten voordat een vonnis wordt uitgesproken. Voor niet-betwiste commerciële contractvorderingen met vaste schadevergoeding kan een partij een verzoek tot beslaglegging indienen voor het bedrag van de vordering dat de partij waarschijnlijk zal innen, plus verwachte advocaatkosten en -kosten. In zo’n geval kan een sheriff bankrekeningen, onroerend goed of andere beschikbare activa in rekening brengen. Het eigendom zal dan worden vastgehouden door de sheriff tot de uitspraak. Hoewel het enige tijd duurt voordat de rechtbank een definitieve uitspraak doet, stelt een contractbreuk / huurzaak in combinatie met beslaglegging de verhuurder in staat om invloed uit te oefenen. Zodra een executie is uitgegeven, gaan de meeste gevallen over tot afwikkeling of faillissement.

* * * * *

Eerste voorspelling voor de toekomst: Door de pandemie zullen sommige huurvoorwaarden veranderen.

Als gevolg van de pandemie heroverwegen verhuurders en huurders van bedrijven een breed scala aan standaard huurbepalingen. Verhuurders en huurders stellen overmachtbepalingen zorgvuldiger op om toekomstige pandemieën en andere onvoorziene gebeurtenissen het hoofd te bieden. Sommige delen hebben specifiek betrekking op verlaagde huren en andere vergoedingen in het geval van door de overheid opgelegde sluitingen. Huurders vragen om meer flexibiliteit in exploitatieconvenanten, die van huurders eisen dat ze hun winkel een bepaald aantal uren en dagen per week continu exploiteren. Evenzo proberen eigenaren van huurovereenkomsten voor winkelcentra de colocatierechten te wijzigen of te weigeren. Een huisgenootclausule stelt een huurder in staat de huur te verlagen en in sommige gevallen de huurovereenkomst te beëindigen als de hoofdhuurders verhuizen of een bepaald percentage van de vierkante meters van het winkelcentrum leeg komt te staan. Het idee is dat de colocatieclausule de huurder enige vorm van bescherming biedt om het verkeersverlies te compenseren. De eigenaren onderzoeken echter het hele doel van deze colocatieregelingen opnieuw en zullen in de toekomst ongetwijfeld veranderen. Verhuurders kijken ook naar hoe “bruto-omzet” wordt berekend om de verplichting van een huurder om een ​​​​percentage huur te betalen te bepalen. Aangezien e-commerce strategisch wordt geïntegreerd met fysieke locaties (bijvoorbeeld online bestellen en ophalen of retourneren in de winkel, bestellen in de winkel bij de online kiosk voor levering aan huis, enz.), zullen deze definities blijven evolueren.

Tweede voorspelling: Aangezien de rechtbanken overbelast blijven, zullen de partijen moeten voorzien in andere middelen om rechten te beoordelen en af ​​te dwingen.

Vóór de pandemie was het verkrijgen van een zittingsdatum vaak een frustrerend proces vanwege de vele vertragingen. Met ons nieuwe normaal zijn de banen nog minder toegankelijk. Dientengevolge zullen bindende alternatieve geschillenbeslechtingsopties nog belangrijker worden bij het aanpakken van de onbeschikbaarheid van traditionele rechtszalen. Hier zijn enkele voorbeelden:

  • Bindend besluit – Arbitrage is de meest voorkomende vorm van alternatieve geschillenbeslechting omdat het een neutrale arbiter in staat stelt om aan het einde van een zitting een bindende uitspraak te doen. Arbitrage is sneller dan gerechtelijke procedures en de meeste huurmiddelen zijn beschikbaar. Hoewel partijen een arbiter moeten betalen, wat kostbaar kan zijn, vertaalt de tijdbesparende en minder formele omgeving zich meestal in lagere advocaatkosten.
  • gerechtelijke verwijzing – Dit is vergelijkbaar met arbitrage, behalve dat de gerechtelijke arbiter verplicht is de wet te volgen en tegen de uitspraak in beroep kan worden gegaan. Deze optie elimineert rechtbanken en jury’s en gaat verder met een door de rechtbank aangestelde arbiter die een proces voorzit. De arbiter stelt een beslissingsverklaring op die de beslissing van het scheidsgerecht vormt. Rechterlijke verwijzing kan tijd besparen omdat arbiters een kortere tijd hebben om een ​​uitspraak te doen dan rechters.
  • Bemiddeling – Met behulp van een neutrale derde partij maakt mediation onderhandelingen tussen partijen mogelijk. Mediation wordt niet altijd aanbevolen omdat het onproductief kan worden als beide partijen niet voldoende gemotiveerd zijn. Succesvolle mediation vindt plaats wanneer beide partijen gelijke prikkels hebben om tot een oplossing te komen. Omdat motivatie een belangrijke factor is bij elke bemiddeling, raden we verplichte bemiddelingsclausules in huurovereenkomsten niet aan, omdat verplichte bemiddeling vaak tijd- en geldverspilling is.

Derde voorspelling: flexibiliteit van eigenaar / huurder en onderhandelde exitstrategieën zullen belangrijk zijn.

Nu het bedrijf uit de pandemie komt, blijven partijen zoeken naar flexibiliteit in leasing. Zowel verhuurders als huurders vrezen dat ze op onzekere en onvoorspelbare tijden vast komen te zitten in huurcontracten. Huurders zullen kortere huurovereenkomsten nodig hebben met verschillende uitstaprechten. Huurders kunnen ook kleinere ruimtes met meer autonomie aanvragen om de ruimte naar eigen inzicht te gebruiken. Verhuurders zullen enige controle willen blijven uitoefenen en kunnen opzeggingsrechten zoeken voor slecht presterende huurders. Hoe dan ook, de partijen moeten creatieve oplossingen blijven vinden, want de toekomst is onvoorspelbaar.

[View source.]

Leave a Comment