De vastgoedmarkt in Hyderabad kan in maart instorten

Haiderabad: Een 24-jarige expat die in een van de rijke landen van Scandinavië werkt, belt zijn vriend om hem om advies te vragen over een aanbod dat hij via een van de WhatsApps-groepen te weten is gekomen. Het aanbod was aantrekkelijk. Dit vereiste dat hij samen met een paar anderen land aan de rand van Hyderabad moest kopen, met de belofte dat de kapitaalgroei binnen een paar jaar 100% zou zijn. Dit aanbod wordt in vastgoedterminologie de Individual Land Share (ULS) pre-launch sale genoemd.

De vriend van de expat kende de dynamiek van de onroerendgoedmarkt en durfde hem niet te adviseren door te gaan, omdat hij de valkuilen kende. Maar de expat was enthousiast over het rendement op de investering en had er vertrouwen in, vertrouwend op het advies van zijn andere vrienden.

Terwijl zijn vriend op de een of andere manier uit de hachelijke situatie kwam van het geven van slecht advies of het aanmoedigen van de expat om te investeren in een kwetsbaar concept, verspreidde het Undivided Land Share-concept zich door de Hyderabad-vastgoedmarkt – exploitant zijn prooi via sociale media, zonder regelgevend toezicht en bedrog aan te trekken RERA-voorschriften.

De pre-launch sale van het Undivided Land Share-concept omvat een bouwer die tientallen of honderden mensen samenbrengt – afhankelijk van de grootte van het project – die het voorgestelde appartement volledig zouden kunnen betalen. De bouwer zou het geld dat deze mensen verzamelden gebruiken om het land van de eigenaar te kopen. De grond zou worden verdeeld onder de potentiële kopers en op hun naam worden geregistreerd als een onverdeeld grondaandeel.

De bouwer sluit vervolgens een ontwikkelovereenkomst met deze groep mensen, die appartementen zouden krijgen in verhouding tot de grond die ze bezitten.

Het belangrijkste dat deze pre-launch sale-aanbieding geweldig maakt, zijn de grote kortingen. De bouwer biedt het projectappartement, dat alleen op papier staat zonder enige overheidssanctie, meestal aan tegen een derde van de marktprijs. Potentiële kopers zouden denken dat de kapitaalgroei in amper twee jaar tijd minstens zou verdubbelen.

Bovendien lijkt het aanbod een win-winoplossing voor bouwer en koper, maar ULS heeft georganiseerde bouwbedrijven en experts woedend gemaakt, de vastgoedsector gestalkt en zich zorgen gemaakt over de levensvatbaarheid en de duurzaamheid van de sector. “Hyderabads vastgoedmarkt zal in maart instorten”, zegt dr. Y. Kiron, CEO van de SuchirIndia-groep.

Voortbordurend op zijn verschrikkelijke voorspelling zei Dr. Kiron: “Niet zo lang geleden was de onroerendgoedmarkt van Hyderabad de markt voor eindgebruikers, waar de meerderheid van de kopers huizen had gekocht om in te wonen. Maar nu heeft het concept van een pre-lanceringsverkoop pure speculanten aangetrokken tot het idee dat ze geld kunnen verdienen nadat het project is voltooid. Zelfs als het project zou zijn voltooid, zouden investeerders en de bouwer geen mensen vinden om onroerend goed tegen marktprijzen te kopen, waardoor ze een enorme onverkochte voorraad zouden hebben.

Volgens Dr. Kiron zijn de meeste mensen zelfs bereid om te wachten op pre-lanceringsaanbiedingen van andere bouwers in plaats van marktprijzen te betalen om een ​​appartement te kopen in een reeds gebouwd project. “Dit zou Hyderabad uiteindelijk veranderen in een verkopersmarkt en hen dwingen hun toevlucht te nemen tot een scherpe correctie van de huizenprijzen”, zei hij.

Volgens gegevens vrijgegeven door Anarock Property Consultants, hadden bouwers op 30 september een onverkochte voorraad van 58.535 eenheden.

De voorraad bedroeg op 30 juni 50.580 stuks. Terwijl bijna 8.000 eenheden waren
Toegevoegd aan de markt tussen juli en september, slaagde de vastgoedsector erin om in deze periode slechts 6.735 eenheden te verkopen, wat resulteerde in een overaanbod op de markt.

“Hyderabad bleek de enige stad in India te zijn met de grootste toename van de beschikbare voorraad, met bijna 58.535 eenheden die te koop zijn. Bovendien heeft een sterke toename van het nieuwe aanbod in de afgelopen kwartalen de beschikbare voorraad van de stad met 113% vergroot in vergelijking met dezelfde periode vorig jaar ”, zei Prashant Thakur, directeur van Anarock Property Consultants in een persbericht.

Het concept van de pre-lanceringsverkoop heeft een reeds overaanbod op de onroerendgoedmarkt in Hyderabad op de rand van een correctie gebracht, zei C. Shekar Reddy, voormalig nationaal voorzitter van Credai.

Shekhar Reddy zegt dat het concept van pre-launch sale in strijd is met de regelgeving van de Real Estate Regulatory Authority. “Op het moment dat de kopers de grond kopen en een ontwikkelingsovereenkomst sluiten met de bouwer, zijn ze aansprakelijk voor degenen die de appartementen later kopen. Maar veel mensen trappen in deze val zonder de juridische complicaties te beseffen”, legt hij uit.

Naast de openbare veiling van percelen door de overheid, is hij ook van mening dat het concept van pre-launch sale ook verantwoordelijk is voor een piek in de vastgoedprijzen in de stad.

In lijn met deze veronderstelling zegt Veera Babu, algemeen directeur van Cushman & Wakefield, dat een van de argumenten om niet op bouwers te vertrouwen om verkoopovereenkomsten vooraf te lanceren, is dat ze niet hard hebben onderhandeld met de eigenaar.

Hoewel hij toegaf dat de prijscorrectie op de Hyderabad-markt zou kunnen plaatsvinden, weigerde hij er een tijdschema voor vast te stellen. “Uit eerdere records blijkt dat huizenprijzen zichzelf eens in de 10 jaar corrigeren. Sinds 2008 is er echter geen één meer geweest in Hyderabad”, aldus Veera Babu.

De mensen die kozen voor de pre-launch verkoopaanbiedingen zouden in grote problemen komen als de bouwer om de een of andere reden er niet in slaagde het project volledig te bouwen.

“De pre-lanceringsverkoop werd al op grote schaal gebruikt in andere markten zoals Noida in de National Capital Region en andere, en mensen leden enorm toen de grote bouwers de projecten niet konden voltooien. In Hyderabad daarentegen kiezen bedrijven zonder trackrecord voor een pre-launch verkoopmodel. Maar als ze failliet gaan of het project onhoudbaar maken, hebben de kopers geen verhaal en kunnen ze weinig doen met de onverdeelde grond’, legde hij uit.

Vishal Srivastav van Mahaveer Constructions is optimistisch over de vooruitzichten voor de onroerendgoedmarkt van de stad, maar staat erop dat mensen de bouwer moeten leren kennen voordat ze een appartement kopen.

Leave a Comment