Waarom het tijd is om verder te gaan dan BRRRR | Denk aan onroerend goed

In april van dit jaar zag ik een statistiek die ik nooit voor mogelijk had gehouden. In Jackson County, Missouri, waar ik woon, waren de maanden van inventaris op de markt slechts 0,6 maanden! Dit betekent dat er voor 10 verkopen in april tot mei nog maar zes woningen op de markt stonden.

Een evenwichtige markt die noch de verkoper noch de koper bevoordeelt, duurt zes maanden.

Hoewel de zaken sindsdien een beetje zijn afgekoeld, is de markt nog steeds hot met snel stijgende prijzen en zeer weinig voorraad. Als Zakelijke vos rapporten,

“De mediane prijs van een bestaand huis in de Verenigde Staten bereikte in juni een nieuw record van $ 363.300, een stijging van 23,4% ten opzichte van een jaar geleden en het breken van het vorige record van de maand ervoor”, aldus de laatste gegevens van de National Association. van makelaars. “

Het is op zijn zachtst gezegd iets anders!

Terwijl velen denken dat de onroerendgoedmarkt op de rand van een afgrond staat zoals tegen het einde van 2007, ziet het er deze keer anders uit (hoewel het niet is omdat de economie gezond is). Om te beginnen hadden de Verenigde Staten op dat moment geen huizencrisis. Nu is het. Als CNBC rapporten,

“De groei van de woningvoorraad is de afgelopen tien jaar vertraagd na de huisvestingscrisis van 2008, waardoor er sinds 2001 een ‘onderbouwkloof’ van 5,5 miljoen tot 6,8 miljoen woningen in het hele land is ontstaan.”

Ook begint de inflatie aan te trekken en is het onwaarschijnlijk dat deze ‘van voorbijgaande aard’ zal zijn, zoals de voorzitter van de Federal Reserve, Jerome Powell, er enkele maanden geleden met optimisme over sprak. De jaarlijkse inflatie bedraagt ​​5,4%, het hoogste in decennia, en zal naar verwachting verder stijgen.

Wat dit voor vastgoedbeleggers betekent, is dat hoewel de markt waarschijnlijk zal afkoelen omdat woningen onbetaalbaar worden, het onwaarschijnlijk is dat deze binnenkort zal instorten.

Het betekent ook dat het populaire BRRRR-model van beleggen in onroerend goed (kopen, rehabiliteren, huren, herfinancieren, herhalen) waarop we ons bedrijf hebben gebouwd op dit moment geen goede strategie is.

Het BRRRR-model vereist dat u deals sluit tegen 75% van de marktwaarde, zodat u al het geld dat u erin stopt, kunt herfinancieren. Maar op dit moment zijn er zo weinig aanbiedingen dat het vinden van dergelijke edelstenen, hoewel niet onmogelijk, erg moeilijk is. En als je voor hen marketing doet, kost het altijd meer marketingdollars om elke goede deal te vinden. Wanneer u die marketingdollars toewijst aan elke BRRRR-deal die u krijgt, worden de marges smaller en dunner.

Hoewel ik nooit zou zeggen een BRRRR-deal af te wijzen als je er een vindt (en dat doen we nog steeds van tijd tot tijd), heeft de markt een nieuwe kans geopend en naar mijn bescheiden mening is het tijd om van strategie te veranderen.

Op dit moment is er een arbitragemogelijkheid die gewoon niet logisch is. De inflatie bedraagt ​​momenteel (minstens) 5,4 procent en neemt toe. Maar tegelijkertijd zijn de rentetarieven het laagst en heeft de Fed geen interesse getoond om ze te verhogen. Dit betekent dat 1) de inflatie waarschijnlijk zal aanhouden en stijgen omdat het verhogen van de rente de meest gebruikelijke manier is om de inflatie te vertragen en 2) je letterlijk geld kunt verdienen door het gewoon te lenen. , hoe dom het ook klinkt.

Ik heb net een persoonlijke hypotheek gekregen van 3,25%, wat 2,15% minder is dan de inflatie. Onze activiteit heeft een portefeuille van huurwoningen geherfinancierd tegen 4,35%, di 1,05% minder dan de inflatie. Hoewel er geen manier is om zeker te weten dat de inflatie zal aanhouden, wijst alles erop dat dit wel het geval zal zijn. En als dat zo is, blijven de betalingen op onze leningen gefixeerd op een lager tarief dan het tarief waartegen de waarde van de dollar deprecieert. Met andere woorden, we verdienen geld door geld te lenen.

De disconteringsvoet van de Federal Reserve (de rente die zij aan andere banken leent) is 0,25% en Nerd portemonnee vermeldt de gemiddelde APR op een 30-jarige hypotheek vanaf 1 november 2021 op slechts 3,057%. Hoe lang dit zal duren is onmogelijk te zeggen, maar het kan niet eeuwig doorgaan als de Amerikaanse regering hyperinflatie wil vermijden

Het is dus logisch om nu te kopen en langlopende schulden op kasstroomeigenschappen te krijgen. Eigendommen moeten een positieve cashflow hebben, omdat dit u zal beschermen in een recessie. En je moet langlopende schulden aangaan die voor een flinke termijn (liefst 10 jaar) vast staan. Je wilt geen lening van twee procent krijgen die zich aanpast aan negen procent als de Fed besluit te doen wat ze in het begin van de jaren tachtig deed.

Maar als u onroerend goed met een positieve cashflow kunt vinden en schulden op lange termijn kunt krijgen, is het tijd om te kopen, zelfs als u het onroerend goed niet voor “BRRRR” kunt krijgen. Dit kan partnerschappen, syndicaties of passieve investeringen in transacties van andere mensen vereisen. De details van uw strategie zijn aan u.

Wat op dit moment echter duidelijk is, is dat de dollar aan waarde verliest en dat het tijd is om verder te gaan dan de BRRRR.


Andrew Syrios investeert al meer dan tien jaar in onroerend goed en is samen met zijn broer Phillip en vader Bill een partner van Stewardship Investments, LLC. Stewardship Investments is gericht op kopen en houden en in het bijzonder op de BRRRR-strategie – het kopen, renoveren en huren van huizen en appartementen in het hele gebied van Kansas City. Tegenwoordig heeft Stewardship Investments meer dan 300 eigendommen en 500 eenheden. Hij schrijft voor Think Realty, BiggerPockets en The Data Driven Investor.


Leave a Comment