Rapport sur l’immobilier industriel : Comment le commerce électronique et l’expédition mondiale ont-ils défini 2021 | Pensez à l’immobilier

Les ralentissements économiques, comme celui causé par la pandémie, ont des effets d’entraînement qui se font sentir à tous les niveaux de l’économie – et le marché immobilier n’a pas fait exception à cette règle. Les effets des mandats de travail à domicile et de la réduction des dépenses de consommation se sont fait sentir dans l’immobilier commercial, même si certaines classes d’actifs ont mieux résisté que d’autres.

Notamment, l’immobilier industriel n’a pas connu le même ralentissement que les autres domaines de l’immobilier commercial. Dans ce cas, la cause principale était la demande d’entreposage, de stockage frigorifique et d’espace flexible, qui a été générée par le commerce électronique – une tendance qui prenait déjà de l’ampleur avant la pandémie et a ensuite été propulsée sous les projecteurs par COVID-19 . Aujourd’hui, avec la reprise progressive de l’activité des usines et une demande encore plus élevée de transport maritime mondial, la logistique de la chaîne d’approvisionnement est plus importante que jamais dans l’économie mondiale, et l’espace industriel, en particulier sur les marchés portuaires, est un maillon essentiel.

Dans cet esprit, voici quelques faits saillants du marché de l’immobilier industriel cette année, ainsi qu’un aperçu du pipeline industriel du quatrième trimestre.

Trois entrepôts 3MSF développés pour Amazon au 1er semestre 2021

Les achats en ligne sont vraiment entrés dans le grand public pendant la pandémie, car les quarantaines et les commandes à domicile ont signifié que les consommateurs se sont habitués à ce que leurs commandes soient livrées à leur domicile ou récupérées en bordure de rue. Par conséquent, les géants de la vente au détail en ligne tels qu’Amazon ont vu la demande augmenter, et les détaillants traditionnels ont également dû s’adapter aux achats en ligne, ce qui nécessitait des centres de tri et de distribution supplémentaires.

Le résultat a été une aubaine de propriétés industrielles massives qui sont développées avec le commerce électronique à l’esprit, comme en témoigne une étude CommercialSearch analysant les plus grandes propriétés industrielles achevées au premier semestre 2021 :

Données fournies par Commercial Edge

L’étude a révélé que les trois plus grandes réalisations ont toutes été développées pour le géant du commerce électronique et de la technologie Amazon, tout en étant également nettement plus grandes que les nouvelles propriétés les plus importantes. Plus précisément, la plus grande réalisation industrielle du premier semestre de l’année – le LogistiCenter d’Amazon à Wilmington, DE, développé par Dermody Properties – s’étend sur plus de 3,8 millions de pieds carrés et a été construit sur un terrain de 142 acres qui abritait autrefois une usine d’assemblage automobile.

Les deux prochains achèvements sont tout aussi impressionnants : un centre de distribution de 3,6 millions de pieds carrés à Nashville, TN, ainsi qu’un autre entrepôt de 3,4 millions de pieds carrés à Richmond, TX. La poussée d’Amazon pour plus d’espace industriel intervient dans le contexte d’un nombre constamment croissant de commandes d’acheteurs en ligne partout aux États-Unis, mais aussi pour faciliter les lignes d’approvisionnement des opérations de l’entreprise dans un contexte de retards logistiques mondiaux.

Données fournies par Commercial Edge

La même étude a révélé que, parmi les plus grandes transactions industrielles du premier semestre 2021, trois transactions ont coûté aux nouveaux propriétaires des propriétés plus de 300 millions de dollars chacune. La transaction la plus importante, la vente du Colorado Technology Center à Denver, a coûté à la société d’investissement privée Starwood Capital Group 392 millions de dollars dans l’une des plus importantes transactions immobilières industrielles de l’histoire de l’État.

Pendant ce temps, à Inland Empire, un centre de distribution loué à Costco a été vendu pour 345 millions de dollars en mai de cette année après avoir été acheté pour 215 millions de dollars par CenterPoint en mars 2020, soulignant l’intérêt croissant des investisseurs pour l’immobilier industriel de premier ordre. D’autres transactions notables ont également eu lieu sur des marchés industriels concurrentiels tels que le New Jersey et Las Vegas pour respectivement 335 millions de dollars et 247 millions de dollars.

Loyer industriel moyen national en hausse de 3,8 % en glissement annuel, concentré sur les marchés côtiers

Le rapport industriel national de septembre de CommercialEdge a révélé une autre caractéristique déterminante du marché de l’immobilier industriel cette année : une concentration croissante sur les marchés portuaires.

Alors que le marché mondial du transport de conteneurs a connu une croissance explosive en 2020, cette année a dépassé les records précédents en ce qui concerne le nombre de conteneurs traités, ce qui a entraîné des retards continus entre les différents points de la chaîne d’approvisionnement. Et, en raison de la congestion des ports, qui a même contraint les ports de Los Angeles et de Long Beach à prolonger leurs heures d’embarquement, l’immobilier industriel sur les marchés portuaires a connu les plus fortes augmentations des loyers moyens demandés. Par conséquent, le loyer moyen national a augmenté de 3,8 %, bien que les hausses de prix aient été encore plus importantes sur certains marchés à fort volume.

Plus précisément, les prix à Inland Empire ont augmenté de 6,6 % d’une année sur l’autre (YoY) alors que la demande d’espace industriel a augmenté sur le marché, qui fonctionne également comme un couloir majeur pour les marchandises passant par le port de Los Angeles. Pendant ce temps, les prix sur le marché industriel de Los Angeles lui-même ont également augmenté d’une marge comparable de 6,5 %. Le New Jersey avec 6,2 pour cent et Seattle avec 5,7 pour cent ont suivi la croissance des prix. Cependant, le comté d’Orange, en Californie, affichait le loyer moyen le plus élevé en août, à 11,42 $ par pied carré, soit près du double de la moyenne nationale de 6,35 $ par pied carré.

Dans le même temps, les marchés immobiliers commerciaux à forte demande dans le Sud-Est ont connu des hausses de prix considérables : Nashville, Atlanta et Memphis ont connu des augmentations de 5,4, 4,5 et 3,7 %, respectivement. À l’inverse, l’immobilier industriel dans le Midwest était à l’opposé, les prix de Detroit se contractant de 1,8 %. Cincinnati a connu la plus forte croissance des prix du Midwest avec 3 %.

Les postes vacants restent faibles dans les centres de transport, 500 MSF de stock industriel en construction

Les taux d’inoccupation ont également été poussés à la baisse par la demande croissante dans les centres de transport à haut volume, Inland Empire affichant le taux d’inoccupation le plus bas, à peine 1,2 % en août. Voisin de Los Angeles et du comté d’Orange, en Californie, les postes vacants se sont maintenus à 3,2% et 3,5%, respectivement, tandis que le chiffre était de 3,6% dans le New Jersey.

Pour ne pas être en reste, certains hubs intérieurs avaient également des taux d’inoccupation inférieurs à la moyenne nationale de 5,9%, y compris Columbus, OH, à 2,5% et Indianapolis à 2,7%. Cependant, malgré des taux d’inoccupation et d’absorption similaires à ceux des marchés côtiers, de nombreuses plaques tournantes industrielles et de transport n’ont pas connu d’augmentations de loyer importantes, grâce à une nouvelle offre de propriétés industrielles. Plus précisément, les loyers de Columbus n’ont augmenté que de 1 % au cours des 12 derniers mois, alors que ce chiffre était de 2,3 % à Indianapolis.

Actuellement, plus de 500 millions de pieds carrés d’espace industriel sont en construction dans tout le pays, ce qui représente 3,2 % du stock actuel, tandis que 509 millions de pieds carrés supplémentaires sont en cours de planification. Il convient de noter que ces chiffres sont historiquement élevés pour un marché de l’immobilier industriel qui a du mal à augmenter l’offre. Simultanément, les quantités record de stock dans le pipeline pourraient ne pas combler le déficit de la demande, car elles sont davantage orientées vers les marchés intérieurs avec plus d’espace développable que les marchés côtiers denses, où les nouveaux espaces industriels sont plus rares.

Par exemple, Dallas-Fort Worth possède le parc le plus industriel en construction avec 34,1 millions de pieds carrés, soit 4,2 % du total du marché. Phoenix vient ensuite avec 25,5 millions, ce qui représente 9,6 % du stock industriel actuel. À l’ouest, Inland Empire a 22 millions de pieds carrés de stock industriel dans le pipeline, soit 3,8 % de son inventaire actuel, bien que cela ne suffise peut-être pas encore à compenser la demande constante. À proximité, Los Angeles et le comté d’Orange, en Californie, ont un espace industriel dans le pipeline qui n’équivaut qu’à 1,2 % de leur stock actuel, ce qui peut se traduire par de nouvelles augmentations des coûts de location moyens.

Tesla et Amazon s’apprêtent à livrer les plus grandes propriétés industrielles du quatrième trimestre 2021

Plusieurs propriétés industrielles de grande envergure devraient être achevées au dernier trimestre de 2021 :

Données fournies par Commercial Edge

Les 15 plus grands immeubles industriels dont la livraison est prévue au T4 illustrent la même tendance sur le marché industriel que les plus grands immeubles livrés au premier semestre : dérange.

Une exception notable à cette tendance est la nouvelle usine du constructeur de véhicules électriques (VE) à Austin, Texas, à Austin, Texas, qu’ils ont surnommée la Gigafactory ou Giga Texas. La propriété s’étendra sur une superficie déclarée de 4 millions de pieds carrés, bien que cette estimation puisse augmenter lors de son achèvement prévu en décembre. Cela fait de la nouvelle usine la plus grande usine automobile des États-Unis et un concurrent sérieux pour le titre de la plus grande réalisation industrielle de l’année, en concurrence avec la nouvelle installation de distribution d’Amazon de 4 millions de pieds carrés à Colorado Springs, CO. Tesla espère pour commencer la production à Giga Texas au début de 2022, la propriété jouant un rôle majeur dans les efforts de l’entreprise sur le marché en pleine croissance des véhicules électriques.

Comme prévu, Amazon est à l’origine des quatre prochains projets les plus importants en préparation pour le quatrième trimestre. Le plus grand d’entre eux devrait être un centre de distribution et de logistique de 3,8 millions de pieds carrés dans le métro d’Austin au 2000 East Pecan St., à environ 37 km de la Gigafactory de Tesla. Amazon attend également de nouvelles propriétés industrielles à Bridgeport, CT ; Albuquerque, Nouveau-Mexique ; et Los Angeles ouvriront au quatrième trimestre, qui auront toutes plus de 2 millions de pieds carrés.

Cependant, l’expansion du géant du commerce électronique a été compensée par les entreprises traditionnelles de brique et de mortier qui s’efforcent de répondre à la nouvelle demande en ligne. Par exemple, le sixième plus grand achèvement du quatrième trimestre est un centre de distribution qui sera occupé par le détaillant de vêtements Ross à Houston. Deux autres grandes propriétés industrielles (détenues par Floor & Decor et Clayco) devraient également être achevées ce trimestre à Houston. Le secteur technologique était également représenté sur la liste, car le fabricant de puces Intel s’attend à ce qu’une expansion de ses installations à Portland, OR, soit finalisée en décembre, augmentant sa présence dans l’espace industriel dans la ville de 1,5 million de pieds carrés.

Toutes les propriétés susmentionnées sont des installations à locataire unique occupées par leur propriétaire ou construites à cet effet. Cependant, deux propriétés, toutes deux en cours de construction dans le métro de Philadelphie, figurent parmi les 15 plus grandes du pipeline de ce trimestre qui n’avaient pas de locataire pré-contracté : le 780 South DuPont Hwy de 1,3 million de pieds carrés. et le centre de distribution Tristate de 1,2 million de pieds carrés.

À bien des égards, 2021 a vu la poursuite des mêmes tendances qui se sont présentées au début de la pandémie : la popularisation généralisée des achats en ligne a signifié que les détaillants de tous types se sont précipités pour mettre en place la logistique nécessaire pour répondre à la vague de commandes. Simultanément, la pression exercée sur les chaînes d’approvisionnement mondiales s’est répercutée sur le marché de l’immobilier industriel, les propriétés des marchés portuaires devenant de plus en plus recherchées. Avec 500 millions de pieds carrés de parc industriel en construction et 500 millions supplémentaires en cours de planification, l’offre pourrait augmenter pour répondre à la demande. Même ainsi, certains marchés pourraient continuer à afficher des niveaux d’inoccupation tout aussi bas jusqu’en 2022, les conditions du marché changeant constamment.


Fort d’une expérience antérieure en tant qu’écrivain indépendant, Lucian Alixandrescu applique ses compétences de recherche en tant que rédacteur publicitaire pour CommercialCafe et PropertyShark depuis 2019. Son travail a été présenté dans de nombreuses publications, dont Bisnow et Forbes.


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