Voor China is het beheersen van onroerend goed een evenwichtsoefening met hoge inzetten | Goederen

China’s poging om zijn met schulden doorzeefde vastgoedmarkt onder controle te krijgen, is een evenwichtsoefening met hoge inzetten geworden: hard optreden tegen buitensporige bouwconstructies zonder er zo hard in te knijpen dat ontwikkelaars omver worden geworpen.

Terwijl Peking zijn inspanningen verdubbelt om de afhankelijkheid van de Chinese economie van de enorme vastgoedsector te verminderen, versoepelen de autoriteiten de beperkingen op leningen en de goedkeuring van woningen om een ​​ineenstorting van de markt te voorkomen te midden van een liquiditeitscrisis die ontwikkelaars zoals China Evergrande Group op de rand van het faillissement heeft gedreven .

Volgens gegevens verzameld door China Beige Book International, wordt bankkrediet verstrekt aan vastgoedbedrijven op een hoger niveau dan ooit in het tweede of derde kwartaal, waarbij hypotheken stijgen van 150 miljard naar 200 miljard yuan ($ 31 miljard) in Oktober. miljard yuan (23,5 miljard dollar) de vorige maand.

In Chengdu, de hoofdstad van de zuidwestelijke provincie Sichuan, versnellen de autoriteiten de goedkeuringen voor de verkoop van huizen en hypotheken, terwijl ze de beperkingen op het gebruik van voorverkoopopbrengsten versoepelen. Omdat ontwikkelaars met geldgebrek terughoudend zijn geworden om te bieden op grond – wat een belangrijke bron van inkomsten is voor gemeenten – zijn sommige steden begonnen met het versoepelen van de regels voor de verkoop van percelen.

“Beijing wil ervoor zorgen dat er voldoende liquiditeit is om de bouw in de vastgoedsector gaande te houden”, vertelde Janz Chiang, analist bij Trivium China in Peking, aan Al Jazeera. “Maar hij wil ook geen plotselinge, gemakkelijke kredietstroom – de praktijk die hij al jaren probeert uit te roeien.” Hun uitdaging is dan ook om te weten waar dit magische punt zal liggen tussen voldoende liquiditeit en het voorkomen van herinflatie in de vastgoedsector. “

Shehzad Qazi, directeur van China Beige Book International, vertelde Al Jazeera dat er tekenen waren van toegenomen leningen in de hele economie.

“Vastgoedbedrijven lopen ook voorop bij de uitgifte van obligaties”, zei Qazi. “Ze zien niet alleen een toename in de kredietverlening via bankkanalen, maar ze hebben ook duidelijk ruimte om obligaties te verkopen om de gaten in hun bedrijf te dichten. “

Qazi zei dat het volgen van niet-bancaire kredietverstrekkers een belangrijke indicator zal zijn van de richting van de markt in de toekomst.

“In het derde kwartaal zagen we historische niveaus van niet-bancaire kredietverlening in de sector, waarbij 46% van alle leningen die door vastgoedbedrijven werden aangegaan afkomstig waren van schaduwkredietverstrekkers zoals trustmaatschappijen of kleine kredietmaatschappijen”, zei hij. . “De door de staat gecontroleerde banken leenden helemaal niet aan particuliere bedrijven, dus moesten ze hun toevlucht nemen tot niet-bancaire geldschieters. “

Liquiditeitscrisis in onrustige Evergrande heeft zorgen geuit over de gezondheid van de vastgoedsector [FILE: John Sibley/Reuters]

Desalniettemin heeft Peking aangegeven dat het niet zal afwijken van zijn campagne “huizen zijn om in te leven, niet om te speculeren”.

In een eerder deze maand gepubliceerd essay zei vice-premier Liu He dat functionarissen “zich moeten concentreren op het stabiliseren van de grondprijzen, huizenprijzen en verwachtingen” om “de problemen met huisvesting van huishoudens op te lossen en de gezonde ontwikkeling van onroerendgoedbedrijven te bevorderen”.

“Hoge functionarissen hebben duidelijk gemaakt dat ze blij zijn met hun beleid en hebben ook consequent herhaald dat ze de markt willen koelen”, zei Chiang.

“Hoewel ze zeer waarschijnlijk hun politieke koers zullen voortzetten om de huizenmarkt af te koelen, verwachten we enige versoepeling van de kredietcontrole van banken nadat regelgevers hadden aangegeven dat hun overdreven reactie op het beleid op de achtergrond was. Oorzaak van de vertraging.”

China’s vastgoedsector is goed voor meer dan een kwart van de economie van het land, wat door functionarissen wordt gezien als een bedreiging voor de economische stabiliteit. Acht van ‘s werelds 10 vastgoedontwikkelaars met de meeste schulden zijn gevestigd in China, en Peking was zich bewust van de schuldenlast nog voordat Evergrande’s schuldengolf investeerders opschudde.

In augustus 2020 begon Peking leningen te beperken met het “drie rode lijnen”-beleid, dat bepaalt dat ontwikkelaars die herfinanciering zoeken een limiet van 70 procent moeten hebben op activaverplichtingen, exclusief aanbetalingen op projecten die op contract worden verkocht, een limiet van 100 procent. een plafond van nettoschuld/eigen vermogen en een kas/kortlopende schuldratio van ten minste één.

De beperkingen hebben dit jaar bijgedragen aan een daling van de nieuwbouw, woningverkopen en huizenprijzen. De groei van de vastgoedinvesteringen, die in januari een piek bereikte van 38,3%, daalde tot 21,6% in april, 10,9% in juli en 7,2% in oktober.

“We realiseren ons dat het oude groeimodel – dat hoge schulden, hoge investeringsniveaus en hoge groeiniveaus met zich meebracht – niet langer werkt”, zei Qazi. “Beijing realiseert zich dat het naar een duurzamer model moet, wat een langzamer groeitempo betekent. “

Maar Qazi zei dat Peking een flexibele benadering lijkt te kiezen voor de herstructurering van de sector.

“Beijing werkt samen met lokale overheden in zo’n 200 steden waar Evergrande onvoltooide projecten heeft”, zei hij. “Ze zetten taskforces op om de staat van deze onbebouwde eigendommen te beoordelen en ze over te dragen aan nieuwe ontwikkelaars, zodat Chinese huishoudens krijgen waar ze voor betalen. Hier voert de overheid een flexibel hefboombeleid, waardoor uitstaande schulden op deze eigendommen buiten de balansen van deze ontwikkelaars blijven.

“Evenwichtige en duurzame groei”

Sam Xie, hoofd onderzoek bij CBRE China, vertelde Al Jazeera dat hoewel er tekenen waren dat banken de goedkeuring van leningen voor redelijke financieringsbehoeften hadden versneld, hij geen afzwakking van de grote kortetermijnleningen verwachtte.

“Het politieke standpunt blijft dat ‘huisvesting is om te leven, niet om te speculeren’, en de ‘drie rode lijnen’ blijven stevig op hun plaats om buitensporige speculatie en overmatige schuldenlast in de industrie te beteugelen,” zei Xie.

Volgens CBRE zullen beursgenoteerde ontwikkelaars in China de komende twee jaar bijna $ 100 miljard aan bedrijfsobligaties hebben.

“Als zodanig moeten ontwikkelaars met een hoge hefboomwerking zich blijven concentreren op het ontladen van niet-kernactiva en eventuele agressieve uitbreidingsplannen uitstellen, terwijl de autoriteiten zich concentreren op evenwichtige en duurzame groei”, zei Xie.

Chiang, de analist van Trivium China, zei dat het beleid van Peking werd gedreven door een langetermijnvisie op de markt.

“Regelgevers denken waarschijnlijk dat als de tijdelijke correctie voorbij is, de industrie gezonder zal zijn dan voorheen, en dat is precies waar ze al jaren naar toe werken”, zei ze. “Beleidsmakers zullen deze cruciale sector niet laten verhongeren, dus enige herschikking van het beleid is mogelijk en lijkt steeds waarschijnlijker. We hebben enige versoepeling gezien, bijvoorbeeld door ontwikkelaars aan te moedigen obligaties uit te geven op de interbancaire markt. Toch is een volledige ommekeer in een strikt vastgoedbeleid niet aan de orde. “

Leave a Comment