Kernthema’s van COP26 voor investeringen in commercieel vastgoed

Gezien de vaak aangehaalde statistieken dat het bouwen en exploiteren van onroerend goed ongeveer 40% bijdraagt ​​aan de wereldwijde uitstoot van broeikasgassen, is het geen verrassing dat de vastgoedbeleggingssector actief betrokken is geweest bij de discussies en evenementen van COP26 die in Glasgow plaatsvonden. maand.

COP26 benadrukte een groeiend verlangen onder de vastgoedbeleggingsgemeenschap om naast puur financieel rendement ook milieu- en sociaal rendement te genereren en een erkenning door veel beleggingsbeheerders dat dit zowel hun fiduciaire als morele plicht is om dit te doen als krachtige beïnvloeders van onze gebouwde omgeving.. Zoals Neil Slater, Global Head of Real Assets voor abrdn plc, opmerkte tijdens het COP26 Green Zone Seminar, terwijl de vastgoedsector zich altijd heeft gericht op de prestaties van activa, het genereren van waarde en het nemen van verantwoordelijkheid. in de richting van het overwegen van het creëren van activa die werken voor de bewoners en ook voor de samenleving als geheel.

Is er dus een duidelijke consensus in de industrie aan het ontstaan ​​over de belangrijkste uitdagingen die voor ons liggen en de belangrijkste acties die moeten worden ondernomen om zinvolle vooruitgang te boeken op het gebied van de klimaatuitdaging?

Een gevarieerd beeld naargelang de sector

Zie ons schema van het vraagstuk van de klimaattransitie per sector.

De omvang van de uitdaging varieert sterk per vastgoedsector, waarbij de logistieke sector enkele van de beste kansen biedt om energieneutraliteit te bereiken door het gebruik van zonnepanelen op daken. Een recent rapport van Savills geeft aan dat gemiddeld ongeveer 40% van een magazijndak geschikt kan zijn voor de installatie van zonnepanelen en op basis daarvan zou de extra 250.000.000 vierkante meter magazijn die in de komende tien jaar moet worden opgeleverd, voldoende energie kunnen leveren. om te voorzien in 97% van de energiebehoeften van de nieuwe ontwikkeling. Het achteraf uitrusten van de bestaande vloot met zonne-installaties op het dak kan echter moeilijker blijken te zijn vanwege het laadvermogen van oudere eenheden. Regenwateropvang en opladen van elektrische voertuigen bieden verdere kansen voor groene logistieke activa.

De evolutie van de kantoorsector is gedreven door de wens van investeerders om hun activa te beschermen tegen veroudering en ze aantrekkelijk te houden voor potentiële huurders, die op hun beurt ook groenere gebouwen hebben geëist, waarbij 45% van alle kantoorhuur in het centrum van Londen sinds 2018 plaatsvond in relatie tot de ruimte geclassificeerd als BREEAM Excellent of beter. De huidige uitdaging wordt gezien als een onvoldoende aanbod van groene kantoorruimte, wat leidt tot huurprijzen voor groene ruimten en het bestaan ​​van een “groene premie” verder illustreert.

Het woningbeleggingslandschap is een complex beeld: met ‘bedden, medicijnen en schuren’ een belangrijk doelwit voor vastgoedinvesteerders vanwege de consistente outperformance van alternatieve vastgoedsectoren in de afgelopen jaren en structureel gunstige wind, Veel nieuwbouw voor huurontwikkelingen die momenteel aan de gang zijn bieden vastgoedinvesteerders de mogelijkheid om groene gebouwen te ontwikkelen, waar steeds meer vraag naar is door residentiële huurders. De woningsector in het VK als geheel zal echter waarschijnlijk een veel moeilijkere uitdaging vormen, en Savills merkt op dat het zeer onwaarschijnlijk lijkt dat het doel van de regering om vanaf 2035 alle huizen die “kosteneffectief, betaalbaar en praktisch” zijn, vanaf 2035 te upgraden naar EPC C. bereikt zonder meer beleid. tussenkomst, met name jegens eigenaar-bewoners.

De winkelmarkt vormt een vergelijkbare uitdaging, met een verschil in vooruitzichten tussen grootschalige en typisch institutionele winkelcentra, winkelparken en grotere eenheden en de typische kleine winkelstraat in het VK. Deze vormen de overgrote meerderheid van de winkelruimte in het VK en zullen waarschijnlijk veel moeilijker te moderniseren zijn (en in veel gevallen is het economisch niet haalbaar om dit te doen).

Het verbindende thema in de verschillende markten is de noodzaak voor eigenaren en investeerders om met succes de dreiging van gestrande activa te overwinnen vanwege hun onvermogen om de klimaatuitdaging aan te gaan.

Voorbij operationele koolstof

Naarmate investeerders steeds beter worden in het verminderen van de operationele koolstofemissies en zelfs in het CO2-neutraal exploiteren van gebouwen, zal de rol van ingebedde koolstof (koolstof die kan worden toegeschreven aan de winning van grondstoffen en het bouwproces) waarschijnlijk een groeiende zorg worden voor de werkelijke onroerend goed markt. De UK Green Building Council (UK GBC) heeft voorspeld dat in 2035 belichaamde koolstof verantwoordelijk zal zijn voor meer dan de helft van alle emissies van de gebouwde omgeving. De GBC in het VK heeft onlangs ook een ‘Lifelong Net Zero Carbon Roadmap’ gelanceerd die tot doel heeft een gemeenschappelijke visie en overeengekomen acties te ontwikkelen om een ​​netto nul te bereiken in de bouw, exploitatie, sloop en constructie hergebruik van gebouwen en infrastructuur in het VK. Het doet dit door een budget en koolstoftraject vast te stellen voor de Britse gebouwde omgevingssector, en door belangrijke beleidslijnen en acties te definiëren voor de centrale overheid, lokale autoriteiten en relevante belanghebbenden. Enkele van de Britse GBC-aanbevelingen zijn:

  • verplichte meting van opgenomen koolstof, gevolgd door de geleidelijke invoering van ingebouwde koolstoflimieten voor nieuwe gebouwen om de vraag te verminderen;
  • afschaffing van btw op renovatiewerken (d.w.z. 0% btw) die het raamwerk van het gebouw behouden en voldoen aan de energieprestatiedoelstellingen om hergebruik in plaats van sloop aan te moedigen;
  • de ontwikkeling van een gratis nationaal ingebed instrument voor koolstofbeoordeling;
  • bestaande bronnen uit de industrie gebruiken om een ​​nationale database op te zetten over koolstof die is opgenomen in activa en producten, zoals de Carbon Database van de gebouwde omgeving;
  • publicatie van ingebedde koolstofbenchmarks en vrijwillige normen voor goede praktijken tegen 2023;
  • de nationale beleidskaders voor ruimtelijke ordening bijwerken om een ​​beoordeling van de opgenomen koolstofeffecten van nieuwbouw te vereisen voordat toestemming wordt gegeven voor sloop; en
  • waardoor lokale planningsautoriteiten ambitieuzere initiële koolstoflimieten kunnen stellen voor nieuwe ontwikkelingen dan die welke zijn geïntroduceerd door bouwvoorschriften.

Het is vrij duidelijk dat het meten en beheren van ingebedde koolstof de komende decennia een belangrijk kenmerk zal zijn van investerings- en ontwikkelingsprocessen in onroerend goed.

Als je het niet kunt meten, kun je het ook niet verbeteren

Het beheren van vastgoedbeleggingen omvat in toenemende mate het verzamelen, verwerken en rapporteren van ESG-gegevens op meerdere gebieden, waaronder:

  • openbaarmaking geleid door wetgeving, zoals de Task Force on Climate-related Financial Disclosures (TCFD) en in Europa, de Sustainable Financial Disclosure Regulation (SFDR) en de Taxonomy Regulations (UK-versies van deze initiatieven moeten ook worden geïmplementeerd);
  • rapportages tegen benchmarks en vrijwillige ratings op portefeuille- of bedrijfsniveau, zoals de Global Real Estate Benchmark (GRESB);
  • rapporteren aan de hand van wereldwijde kaders en richtlijnen, zoals de Sustainable Development Goals (SDG’s) van de Verenigde Naties en het Global Reporting Initiative; en
  • gegevens verzameld en gerapporteerd door een vastgoedbeheerder zelf om investerings- en vermogensbeheerbeslissingen te nemen, op bedrijfs-, portefeuille- en individueel vermogensniveau en voor rapportage aan beleggers.

Betrouwbare gegevens worden daarom een ​​essentieel instrument voor vastgoedinvesteerders om de bijdrage van hun vermogen aan sociale en milieudoelstellingen te monitoren en te vergroten. Innovaties zoals slimme meters, geautomatiseerde gegevensverzameling en Wi-Fi-compatibele gebouwsensoren en Internet of Things (IoT)-apparaten worden allemaal nuttige hulpmiddelen voor het integreren van gegevensverzameling en -overdracht over verschillende aspecten van de ESG-prestaties van een gebouw.

Hoge niveaus van zichtbaarheid en het delen van gegevens rond klimaatgerelateerde KPI’s (bijvoorbeeld energieverbruik van huurders) zullen waarschijnlijk vereist zijn en worden ondersteund door bepalingen over groene lease. Aangezien sommige commentatoren voorspellen dat groene financieringsproducten mainstream zullen worden, moet ervoor worden gezorgd dat de KPI’s waarop deze producten zijn gecentreerd, geïntegreerd en goed gestructureerd zijn om zowel waarde te genereren als duurzaamheidsdoelen te bereiken. Stakeholders vragen zich ook af hoe klimaatgerelateerde risico’s in beoordelingen kunnen worden meegenomen, waarbij eigenaren en beoordelaars vaak verschillende conclusies trekken over hoe dit moet worden weergegeven, waarbij sommige eigenaren ‘net-nul-audits’ uitvoeren op het moment van beoordeling. volgens hun eigen kijk op ESG-risico’s.

Het is duidelijk dat een digitale transformatie van vastgoed in volle gang is en dat vermogensbeheerders steeds meer tijd en middelen zullen moeten besteden aan de analyse van ESG-data.

Radicale samenwerking

Vastgoed is een zeer eigenaardige verhandelde activaklasse, met een uitgebreid netwerk van verschillende belanghebbenden die betrokken zijn bij de typische levenscyclus van een activa, van architecten, ontwikkelingsteams en agenten tot activabeheerders, gebruikers en investeerders, om er maar een paar te noemen. Het zeer gevarieerde, interactieve en collaboratieve karakter van de sector is wat veel mensen aantrekt om erin te werken, maar in de context van klimaatverandering brengt dit extra uitdagingen met zich mee. Tijdens het COP26 Green Zone-seminar leidde de uitdaging om alle belanghebbenden in deze waardeketen te betrekken Shuen Chan, Head of ESG Real Assets bij LGIM, op ​​tot “radicale samenwerking” binnen de vastgoedsector. Dit houdt in dat met alle belanghebbenden wordt samengewerkt om ervoor te zorgen dat zij hun rol in het proces en de interventies die moeten plaatsvinden begrijpen, wat in veel gevallen inhoudt dat deze partijen tegelijkertijd worden opgeleid.

Conclusie

COP26 benadrukte dat er een sterke wens is binnen de vastgoedbeleggingssector om de klimaatuitdaging aan te pakken en een groeiend begrip van de stappen die moeten worden genomen om netto nul koolstof in de gebouwde omgeving te bereiken. Vastgoedinvesteerders zullen echter waarschijnlijk hun denkwijze moeten aanpassen om rekening te houden met de CO2-impact gedurende de levensduur van hun vastgoedactiva, en zullen steeds geavanceerdere gegevensconsumenten worden. Misschien wel de meest klinkende boodschap is de noodzaak van radicale samenwerking tussen alle belanghebbenden in de levenscyclus van een asset bij het nastreven van een groenere vastgoedmarkt.

Leave a Comment