Juridisch gemak: prioriteiten en terugbetalingsproces van leningen

Velen van ons hebben geld geleend en onroerend goed gebruikt als “onderpand” voor deze geldlening. Deze bepalingen bepalen in feite dat als de lener het geld dat hij aan de geldschieter verschuldigd is niet terugbetaalt, de geldschieter de lener kan aanklagen en mogelijk de verkoop van het gebouw kan afdwingen, waardoor het geld zou worden verstrekt om de geldschieter terug te betalen. In deze situaties is het “onderpand” het onroerend goed dat door de lener in pand is gegeven om te worden verkocht als de lener de lening niet volledig en op tijd terugbetaalt.

Dit proces waarbij een lening in gebreke blijft die zal worden afbetaald door een verkocht onderpand (een actief dat in pand is gegeven om te worden verkocht als er een wanbetaling is), is vrij gebruikelijk in onze economie. En het proces van gedekte leningen is niet bijzonder complex, zolang een lener maar een bepaald onderpand gebruikt voor een enkele lening.

De wet op de betaling van meerdere leningen die door hetzelfde onderpand zijn gedekt, is niet instinctief. Een geldschieter kan een lener $ 25 lenen en worden “beveiligd” door een hypotheek / pandrecht op het onroerend goed van de lener. Een tweede geldschieter kan naar voren komen, in de veronderstelling dat het onroerend goed $ 37 waard is, en de lener een extra $ 12 lenen, met die lening van $ 12 gedekt door een “tweede hypotheek / pandrecht” op het onroerend goed van de lener. De totale schuldenlast van de twee door het gebouw gegarandeerde leningen bedraagt ​​dan $ 37.

De lener kan in gebreke blijven bij een of beide leningen, wat resulteert in de verkoop van het onroerend goed om de leningen af ​​te betalen. Ga er op het moment van de verkoop van uit dat het totale bedrag dat aan de twee geldschieters samen verschuldigd is $ 37 blijft.

Het onroerend goed kan echter in waarde zijn gedaald sinds de tweede geldschieter de $ 12 heeft uitgeleend. Dus als de verkoop van het onroerend goed slechts $ 30 opbrengt, bepaalt de wet wie het eerst wordt betaald. In een dergelijke omstandigheid zou de eerste geldschieter de volledige $ 25 ontvangen die aan die geldschieter verschuldigd was. De tweede geldschieter zou het saldo van de opbrengst, $ 5, ontvangen en zou een verlies van $ 7 moeten lijden.

Veel mensen gaan ervan uit dat onvoldoende verkoopopbrengsten in de context van meerdere geldschieters op de een of andere manier naar rato worden berekend, waarbij elke geldschieter een proportionele financiële klap krijgt. De wet hanteert echter een strikt “first in time, first in law” principe als het gaat om meerdere hypotheken/retentierechten op het onroerend goed. Dankzij dit principe kunnen kredietverstrekkers die “eerste prioriteit” hebben, vertrouwen hebben in hun terugbetalingsmiddelen, ongeacht of de kredietnemer hetzelfde onroerend goed als onderpand gebruikt voor een andere lening.

Veel kredietverstrekkers verbieden echter het verstrekken van “secundaire” of “junior” hypotheken aan andere kredietverstrekkers. De reden hiervoor is dat hoe meer leningen aan een onroerend goed zijn gekoppeld, hoe groter de kans is dat de lener in gebreke blijft, waardoor de eerste geldschieter de opbrengst zou ontvangen (zelfs als de eerste geldschieter volledig wordt betaald) en niet int. ) dat de eerste lening oorspronkelijk bedoeld was om aan de eerste geldschieter te verstrekken.

Lee R. Schroeder is een advocaat in Ohio bij Schroeder Law LLC in Putnam County. Hij beperkt zijn praktijk tot zaken, onroerend goed, estate planning en landbouw in het noordwesten van Ohio. Hij is te bereiken via Lee@LeeSchroeder.com of 419-659-2058. Dit artikel is niet bedoeld als juridisch advies, en specifiek advies moet worden ingewonnen bij de bevoegde advocaat van uw keuze op basis van de specifieke feiten en omstandigheden waarmee u wordt geconfronteerd.

Leave a Comment